Category Archives: Conceptos generales

¿Cuánto Suelo se reserva para Viviendas de Protección Pública en cada CCAA? CPI 62

Vemos la legislación vigente de las CCAA , en cuanto a reserva de edificabilidad, suelo o número, para Viviendas de Protección Pública, VPP

Reservas de Suelo Para VPP CPI62

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Detallamos  toda la legislación vigente de las CCAA para Reserva de suelo para Viviendas de Protección Pública VPP y la Resumimos en una Tabla con todas las  CCAA

Inmosuelo, nuestro software inmobiliario, contempla estas reservas  

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¿Cómo encajar la edificabilidad en un Solar existente? CPI 61

Damos un repaso eminentemente práctico, y con múltiples ejemplos, sobre cómo encajar la edificabilidad en un Solar existente, previamente a su adquisición.

encaje de la edificabilidad en un solar
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En el encaje de la edificabilidad en un solar, hay diversas limitaciones urbanísticas que no siempre pueden cumplirse todas a la vez. Esto puede llevar a que no seamos capaces de agotar toda la edificabilidad máxima, lo que repercute en el precio que se pueda pagar por el solar

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Interpretacion de Planos de fincas o solares. Coordenadas UTM CPI 60

El promotor inmobiliario tiene que saber interpretar los linderos y definicion registral y catastral de fincas, y conocer las técnicas modernas  para georreferenciar los vértices de sus linderos para una buena Interpretacion de Planos de fincas o solares

CU60. Representación gráfica de fincas, parcelas o solares
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En cuanto al relieve el terreno también hay que saber interpretar las Curvas de Nivel  y conocer los métodos para resolver de forma aproximada los movimientos de tierras que son necesarios para situar el edificio y sus plantas sótano

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Qué debe contemplar el Promotor en el Contrato de Obra. CPI 59

El planteamiento de este CPI es el enfoque del Contrato de Ejecución de Obra, celebrado entre el promotor y el Contratista Principal o también los Subcontratistas

CPI 59 El Contrato de Ejecución de Obras
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Existe una recomendación importante y, es que se simplifique el contrato de obras y todo el resto de las cláusulas generales, se lleven a un Pliego de Condiciones Particulares del Promotor, que se aplicara en todas las obras que el promotor lleve a cabo en su vida empresarial-

Ese Pliego se enriquecerá con la evolución jurídica y la experiencia del promotor y, quedará vigente para todas las obras que este realice.

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El solar. Parámetros urbanísticos que lo definen. CPI 57

Pretendemos fijar los parámetros urbanísticos y sus tipologías de un solar

El Promotor tiene que tener una idea de la edificabilidad posible en una parcela, en primera estimación, porque no se puede adquirir un solar sin comprobar que cabe la edificabilidad que nos ofrecen

CPI 57 Solar. Parametros urbanisticos
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Los parámetros urbanísticos más importantes son:

  1. El uso y la tipología del uso
  2. La intensidad del uso o la edificabilidad
  3. La ocupación máxima de la edificación en la parcela
  4. Los retranqueos
  5. Las alineaciones y rasantes
  6. La altura de la edificación y sus tipos o la forma de medirlos.
  7. Otros parámetros urbanísticos

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Dimensionando las zonas comunes de un edificio. CPI 56

Describimos y dimensionamos las zonas comunes del interior del edificio y también de las exteriores

No todos los espacios de zonas comunes interiores al edificio son necesarios para efectuar una aproximación al encaje de la edificación en un solar o parcela edificable

El Promotor debe tener una idea general de los mismos , aunque la labor detallada corresponde más al Arquitecto

Dimensionado de las zonas comunes de un edificio. CPI 56
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Solo es necesario conocer:

  1. Las escaleras y el hueco de los ascensores
  2. Los patios interiores
  3. Los accesos al garaje

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El dimensionado de viviendas, para que cumpla las normas de habitabilidad. CPI 54

Vamos a señalar al promotor inmobiliario los problemas de dimensionado de los espacios privativos de un edificio:

viviendas, locales, habitaciones de hotel, aparcamientos, etc., que pueden incidir en los problemas de encaje de la edificación en un solar


Dimensionamiento de Viviendas CPI 54
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Nuestro protagonista principal es la Normativa sobre Habitabilidad en edificios de uso residencial, aunque de manera tangencial señalaremos otras normas para edificios de uso terciario.

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Como elegir contratista en una obra de edificación. CPI 53

Revisamos algunas estrategias para contratar

detallando los pasos a dar:

  • preparación documental para que el contratista pueda ofertar con el menor riesgo posible
  • se analizan las ofertas
  • elección del contratista
  • se prepara la documentación precisa para firmar el contrato.
Estrategias para contratar obra CPI 53
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El promotor debe elegir, valorando los recursos y conocimientos que el mismo y  su plantilla pueden abarcar

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 A este objetivo principal se dedica el texto de este CPI, proponiendo estrategia para la contratación, entre las que el promotor debe elegir, valorando los recursos y conocimientos técnicos que el mismo puede abarcar y los de su plantilla, tanto interna como externa.

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Como organizar la Documentación de una Promotora. CPI 52

Vamos a definir la Documentación de la Empresa Promotora Inmobiliaria

detallando las funciones e informes a emitir por Departamentos clave de la empresa :

  • El de Documentación
  • El de Control Presupuestario

Y, en consecuencia, proponer un organigrama para cumplir efecientemente esas funciones

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Documentación de la Empresa Promotora Inmobiliaria
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La gran cantidad de documentación diversa que debe manejar una empresa promotora

  • Analisis de viabilidad
  • Estudios previos y de mercado
  • Contratos con todo tipo de profesionales y proveedores
  • Contratos con clientes
  • Planos constructivos
  • Documentacion, planos y ofertas para la comercialización, obligatorios por Ley
  • Seguimiento de cada promocion
  • etc.

Y que debe estar a disposición de diversos Departamentos a lo largo del tiempo, exigen una organización mínima de dicha documentación

El texto de este CPI, es un texto de ideas, abierto al lector y viene acompañado de una serie de aclaraciones y recomendaciones, así como también de unas reflexiones, para que el lector adopte las que estime convenientes a su empresa, con total libertad.

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Conoce el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. CPI 48

La politica estatal de vivienda esta recogida en esta ley

que debemos conocer con su articulado, a la espera de la legislación autonómica que la desarrolle

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Plan de Vivienda 2018-2021
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El texto de este CPI, es el resumen de la Política estatal de Vivienda para el periodo 2018 – 2021. contenido en el RD 106/2018, de 9 de marzo.

Este decreto deja la financiación de las Viviendas Protegidas en manos de las CCAA  y, por primera vez, se incluyen ayudas directas al promotor inmobiliario

En dos tipologías de promociones de vivienda: viviendas normales en arrendamiento  y vivienda para mayores de 65 años. En residencias, también en arrendamiento , con ciertas condiciones.

También son objeto de estudio las ayudas a clientes de las referidas promociones.

Por último se explicarán las actuaciones subvencionables a que tiene derecho el promotor inmobiliario como propietario de edificios terminados antes de 1996, para adaptarlos, si fuera necesario, a las normativas en vigor.

Todo ello con diversos ejemplos y comentarios

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Qué sabes de las VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PUBLICA (VPP). CPI 46

Vamos a detallar los Conceptos Básicos de las VPP

Las leyes aplicables, la Superficie Util, Precios maximos de venta, quien puede acceder, etc. Con numerosos ejemplos

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Conceptos Básicos de las VPP:
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El objetivo de este CPI es introducir al lector en los conceptos básicos generales de las Promociones de Viviendas con Protección Pública, en espera de las adaptaciones autonómicas al Nuevo Plan de Vivienda 2018-2021.

También servirá como introducción a un futuro CPI, donde desarrollaremos esa normativa autonómica una vez adaptada al nuevo Plan

Todo ello, con numerosos ejemplos explicativos

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Hacer la División Horizontal de un Edificio CPI 39

El promotor inmobiliario debe crear la Comunidad de Propietarios de un Edificio

Y realizar la división horizontal asignando a cada vivienda su coeficiente de propiedad

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Crear la Comunidad de Propietarios
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Hay 2 documentos básicos para conseguir la titulación de una promoción inmobiliaria: la Declaración de Obra Nueva, Común para toda clase de edificios y, si es el caso, el Régimen de Propiedad Horizontal.

Este último, resulta muy conveniente que su implantación la haga el promotor, en Edificios y Complejos Inmobiliarios.

Revisamos la Ley de Propiedad Horizontal, para conocer al procedimiento a seguir y desarrollamos amplias consideraciones prácticas y ejemplos para el promotor

Se presta especial atención al establecimiento de las cuotas de copropiedad, con ejemplos prácticos de aplicación para que el lector pueda penetrar en su esencia y actuar en consecuencia.

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