¿Cómo acometer la Transformación de un Suelo Urbanizable no Sectorizado? CPI 92

Transformación de un suelo urbanizable no sectorizado

La Transformación de un suelo urbanizable no sectorizado hasta su conversión en solar apto para edificación está regulada en  la legislación existente de las CCAA

suelo urbanizable no sectorizado
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Compararemos definiciones de la legislación autonómica más antigua (Madrid, 2001), y las más modernas, de 2021 (Valencia y Andalucía) donde se deja el aspecto de la programación temporal a los PGOU.

Teniendo en cuenta las siguientes etapas:

Plan de Sectorización

Plan parcial

Planes especiales

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¿Qué Leyes regulan la Calidad y Accesibilidad de Edificios de Viviendas? CPI 91

Normas de Calidad y Accesibilidad de Edificios de Viviendas

La Calidad y Accesibilidad de Edificios de Viviendas las regula las CCAA, en materia de diseño y calidad de viviendas, en general, y de Viviendas Protegidas, VPP en particular, y también las normas sobre accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas.

Calidad y Accesibilidad de Edificios
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Esta normativa es más propia de arquitectos redactores de proyectos, aunque el promotor debe tener ciertos conocimientos generales sobre estos temas de diseño y conocer en profundidad sus “singularidades”, que pueden afectar a la viabilidad económica del proyecto, si no se tienen en cuenta

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¿Cómo es la Ejecución del Planeamiento por Agente Urbanizador Privado? CPI 90

Ejecución del Planeamiento por Agente Urbanizador Privado

Vemos las características de la ejecución del planeamiento por agente urbanizador privado. En otros CPI hemos visto los conceptos de ejecución del planeamiento y sistemas de ejecución básicos (compensación y agente urbanizador), únicos a los que tiene acceso el promotor inmobiliario

Agente Urbanizador Privado
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Actuará El Agente Urbanizador Privado en el desarrollo de un Plan Parcial.

Revisaremos también la legislación de Suelo de las CCAA, ya que no existe legislación estatal

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¿Cómo valora el catastro los bienes urbanos? CPI 89

Valoración catastral de bienes urbanos

Se trata de dar una idea al promotor cómo se calcula la valoración catastral de los edificios, y otros bienes urbanos, que tiene 2 partes: la valoración catastral del suelo y la de la edificación.

Nos resulta conveniente conocer el método y la casuística, por si hubiera discrepancias entre lo valorado por el Catastro y lo que nosotros pensemos que debe ser.

Valoracion catastral de bienes urbanos
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La Valoración catastral y los impuestos

Esta valoración catastral es la base imponible de IBI, IVTNU y otros impuestos, y también influye en nuestra valoración contable del inmovilizado y el circulante de nuestra empresa. Con ejemplos prácticos

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¿Cuándo se necesitan Planes de Negocio de Viabilidad y de Liquidación? CPI 88

Planes de Negocio de Viabilidad y de Liquidación

Son Planes Estratégicos de la Empresa Inmobiliaria que se deben elaborar para saber cual es su futuro previsible.

Plan de Negocio, para nuevos activos a adquirir o desarrollar.

Plan de Viabilidad, que actúa sobre la propia cartera de activos de la empresa, para realizar nuevas actuaciones.

El Plan de Liquidación puede ser legalmente requerido cuando se entra en situación de Concurso de Acreedores.

El promotor inmobiliario debe conocerlo, aun de forma somera, porque puede haber costes y alargamiento de plazos no previstos

Planes de Negocio de Viabilidad y de Liquidación
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Planes de Negocio de Viabilidad y de Liquidación

El Plan de negocio se requiere para definir la orientación de la empresa en el futuro: expansión, diversificación, etc. Los Planes de Viabilidad son, incluso, exigibles legalmente, en situación de Concurso de Acreedores y, dentro de esta Ley Concursal existe otro plan, también legalmente exigible: El Plan de Liquidación

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¿Cómo agrupar y segregar fincas para un Plan Parcial? CPI 87

Agregación Agrupación División y Reparcelación de Fincas

Se tratará la  Agregación Agrupación División y Reparcelación de Fincas desde el punto de vista de su legalidad y fiscalidad. Y también hablaremos de parcelaciones y reparcelaciones.

El promotor inmobiliario debe conocerlo, aun de forma somera, porque puede haber costes y alargamiento de plazos no previstos

Agregacion y Division de Fincaas
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Agregación Agrupación División y Reparcelación de Fincas suelen ser habituales en un Plan Parcial para adaptar las fincas preexistentes a los límites del mismo, por lo que hay que realizar una serie de operaciones como las qué vamos a estudiar

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¿Qué saber del  Código Técnico de la Edificación. CTE? CPI 86

Código Técnico de la Edificación. CTE y Otras normativas de edificación

Vamos a revisar de forma resumida el Código Técnico de la Edificación. CTE, y otras normas de obligado cumplimiento en la edificación.

El promotor inmobiliario debe conocerlo, aun de forma somera, porque es responsable de que los proyectos cumplan la legalidad.

CTE. Codigo tecnico y otra normativa
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El  el Código Técnico de la Edificación. CTE  afecta al encaje de la edificabilidad en un cierto solar, en cuanto a retranqueos, patios, servicios, etc.  que el promotor debe tener en cuenta al decidir la viabilidad de la operación

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¿Qué saber de las Obras de Urbanización de un Plan Parcial? CPI 85

Las Obras de Urbanización de un Plan Parcial

Se trata, desde el punto de vista del Promotor, de conocer los aspectos de las Obras de Urbanización de un Plan Parcial, relacionados con la urbanización física de un sector urbanístico:

tipos de urbanización,  proyecto, de su aprobación,  costes, desarrollo de las obras y del período de conservación y mantenimiento, hasta su recepción por el Ayuntamiento.

CU85 Obras de urbanizacion
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Revisaremos la legislación autonómica específica e intentaremos reflejar algunas ideas sobre importes,  referidos a planes parciales de un tamaño medio

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¿Qué novedades tiene el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025? CPI 84

Plan Estatal de Vivienda 2022-2025

El Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 se publica en el Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025, y del que hacemos un resumen y comentario 

Lo novedoso de este real decreto es que abandona la financiación de las Viviendas Protegidas, dejándola en manos exclusivas de las CCAA

También se incluyen ayudas directas al promotor inmobiliario en dos tipologías de promociones de vivienda: alojamientos temporales tipo cohousing y, vivienda para mayores de 65 años o personas discapacitadas

CU 84 Plan Vivienda 2022-25
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También son objeto de estudio las ayudas a clientes de las referidas promociones.

Y. por último se explicarán las actuaciones subvencionables a que tiene derecho el promotor inmobiliario como propietario 

Todo ello con diversos ejemplos y comentarios

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¿Cómo realizar un Análisis de Viabilidad Económica de un Plan Parcial? CPI 83

Análisis de Viabilidad Económica de un Plan Parcial Urbanistico

Al realizar el Análisis de Viabilidad Económica de un Plan Parcial Urbanistico no basta con definir los usos, edificabilidad y calcular cesiones obligatorias y parcela neta resultante

Tratamos con una operación económica que genera productos (edificabilidad de cada uso) que también hay que valorar y asignarle el coste que supone el desarrollo urbanístico para poder compararlos con su valor de mercado

Viabilidad Plan Parcial
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Estas operaciones requieren disposiciones de fondos de gran importancia, distribuidas en el tiempo y con una gran incertidumbre sobre su resolución final

Son operaciones de alto riesgo y por lo tanto requieren de una evaluación económica financiera detallada

Este aspecto es algo que a veces los desarrolladores urbanísticos dejan un poco de lado, pero que el promotor necesita para saber si la inversión a cometer es viable económicamente

Todo ello con multitud de ejemplos numéricos, para mejor comprensión de la operativa

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¿Qué legislación se aplica en la Rehabilitación de edificios? CPI 82

Legislación de CCAA para Rehabilitación de edificios

Vamos a  revisar la legislación de CCAA para Rehabilitación de edificios y que básicamente está comprendida en los planes nacionales de vivienda tanto autonómicos como nacional.

Legislación de CCAA para Rehabilitación de edificios
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Este CPI complementa los anteriormente publicados y que relacionamos:

43        Rehabilitación de edificios I. Conceptos básicos y estrategias.

44        Rehabilitación de edificios 2. Valoración, Contratos y Fiscalidad

45        Rehabilitación de edificios. Viabilidad económico financiera

48        Plan Estatal de Vivienda 2018-2021

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¿Cómo se constituye y opera una Junta de Compensación? CPI 81

La Junta de Compensación en el Planeamiento Urbanístico

La Junta de Compensación es el sistema de ejecución de planeamiento urbanístico más utilizado, junto con el de urbanizador privado al que dedicaremos otro CPI.

Por ello, es relevante disponer de un alto  porcentaje de la superficie total del ámbito urbanístico, para tomar la iniciativa

Junta de Compensación

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Este CPI tiene por objeto señalar qué legislación de las CCAA se aplica a los procedimientos para actuar en Junta de compensación, qué tipo de proyectos se tienen que llevar a cabo

Y cuál es la mecánica de funcionamiento de una Junta de compensación: Constitución, órganos de Gobierno, actividad, liquidación, etc.

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