¿Qué es la Gestión Indirecta del Planeamiento por Agente Urbanizador?

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Gestión Indirecta del Planeamiento

Veamos la Gestión Indirecta del Planeamiento, de forma sencilla y práctica, la mecánica de utilización y como interviene el Agente urbanizador

Los propietarios constituidos en Junta de Compensación tienen el deber de urbanizar. Si no se diera esa circunstancia, por la imposibilidad de llegar a un acuerdo con el resto de propietarios o se incumplieran los plazos fijados, pueden intervenir terceras partes para llevar a cabo la ejecución del Planeamiento. Este es el sistema de Agente Urbanizador o de Gestión Indirecta

Tradicionalmente los sistemas establecidos en nuestro ordenamiento jurídico para la Ejecución del Planeamiento eran los Sistemas de: Compensación, Cooperación, y Expropiación

SITUACION DE PARTIDA

 Otra posibilidad, establecida legalmente para resolver estos supuestos, es la de Gestión Indirecta de Planeamiento, a través de la iniciativa privada. Es el caso de la Ejecución por los Sistemas de Convenio, de Urbanizador Privado, etc., según las distintas denominaciones que este sistema de ejecución tiene en las diversas legislaciones autonómicas.

El sistema, aunque su tramitación es distinta en cada autonomía, se condensa en el siguiente esquema operativo

  • Cualquier persona física o jurídica, puede plantear al Ayuntamiento una determinada Actuación Urbanística sobre unos terrenos del municipio, que figuren en sus normas urbanísticas, en las condiciones legales establecidas para ello, sea propietario de una parte de los mismos o no sea propietario de ninguna parte de ellos.
  • Una vez realizados los trámites administrativos oportunos, queda nombrado Agente Urbanizador, cuya misión es producir solares, para lo cual encarga la redacción de los correspondientes proyectos de parcelación y urbanización, y ejecuta, soportando el coste y financiación de la obra de urbanización correspondiente.

RETRIBUCION DEL URBANIZADOR

A cambio tiene derecho a recibir de los propietarios una determinada retribución, que puede ser:

  • En metálico, mediante la retribución que le pagan al Urbanizador los propietarios, que a su vez reciben solares urbanizados.
  • En especie, en cuyo caso un porcentaje de los solares edificables producidos se le adjudicaran como retribución al Agente Urbanizador.
  • De forma mixta, parte en metálico y parte en solares urbanizados.

El urbanizador establecerá en su programa los costes de urbanización, que serán la suma de los Costes de redacción de los Proyectos de Parcelación y de Urbanización, más el coste de las obras e indemnizaciones, si las hubiere, así como los costes de las obras de conexión que fueran necesarias, estando todas ellas descritas y contenidas en el Programa de Actuación

Además el urbanizador tiene el derecho a percibir un beneficio y resarcirse de sus gastos de gestión (o gastos fijos de empresa, que es lo que le cuesta al urbanizador organizarse como empresa para la realización de la gestión urbanística a realizar), y puesto que financia la obra, opera como un auténtico Promotor Inmobiliario, no como simple constructor (que tiene los beneficios de la obra pública limitados legalmente: 13% de gastos generales y 6% de beneficio industrial, son porcentajes de uso habituales).

El riesgo empresarial de su actividad económica no se desplaza a quien le ha encargado la obra una vez terminada esta, sino que depende del albur de la rentabilidad de los solares creados por su propia gestión, lo que le legitima a exigir un beneficio empresarial por ese concepto.

ECUACION DE CANJE

La ley no obliga, en este caso, a desglosar el beneficio del urbanizador, limitándose a exigir que se fije el porcentaje de la proporción de los terrenos que le corresponden al Urbanizador como retribución.

Ese porcentaje de retribución en terrenos oscila, con este planteamiento de valoraciones: entre un 45% y un 65% en porcentaje del aprovechamiento objetivo.

Pero lógicamente, al planteamiento anterior, puede dársele dos lecturas diferentes:

  • Por un lado, considerar el terreno rustico inicial con un determinado valor, calculado con la aplicación de criterios más  flexibles que los estrictos de aplicación de las reglas de valoración establecidos en la ley del suelo, que le dan un valor inicial prácticamente nulo (el resultado de considerar su valoración como terreno rustico).
  • Por otro, considerar el esquema de trabajo al revés, partiendo de una determinada proporción a pagar en terrenos, adecuada a criterios de mercado, para luego, a posteriori, tratar de justificar sus valores

ACTUACIÓN URBANÍSTICA INTEGRADA

La figura del agente urbanizador genera un nuevo modelo urbanístico con la Gestión Indirecta del Planeamiento, que parte de la distinción entre:

  • Proceso Urbanizatorio como una Actuación Integrada (son las que suponen la realización material de obras públicas para la urbanización conjunta de dos o más parcelas, desarrollada de una sola vez o por fases, pero que responde a una única programación, siendo su objeto dotar a un terreno de los servicios e infraestructuras necesarias para que adquieran la condición de solar que forma parte de la actividad empresarial, cuya producción se encomienda al agente urbanizador, que puede ser un particular no propietario, seleccionado en régimen de libre competencia.
  • Proceso Edificatorio como una Actividad Aislada, que tienen por objeto un único solar o una sola parcela para su edificación, con previa o simultánea realización de las obras de urbanización precisas para su conversión en solar y conexión con redes de infraestructuras y servicios existentes e inmediatos, cuando proceda.

La aplicación de este Sistema de Ejecución del Planeamiento, por medio de Agente Urbanizador Privado, puede ser una herramienta potente para adquirir suelo en diversos casos

  1. que los propietarios de las distintas unidades de ejecución no se pongan de acuerdo para actuar
  2. en que por nuestro propio porcentaje de titularidad o por la adquisición de un determinado porcentaje de titularidad, no sea posible desarrollar el sistema por medios clásicos de compensación
  3. porque el Ayuntamiento carezca de recursos o no tenga un interés concreto, para iniciar un proceso de cooperación.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCION

En estos supuestos se utiliza el procedimiento de ejecución por medio de Agente urbanizador, que requiere solicitar del Ayuntamiento que lo inicie sometiendo la correspondiente propuesta a exposición pública.

A los efectos prácticos, y legales en lagunas CCAA, el Agente Urbanizador opera como Junta de compensación

Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el  CPI 90 “Ejecución del Planeamiento por Agente Urbanizador Privado”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario

Vea un Índice de los CPI, por Temas

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