Fiscalidad de la Agregación
Veremos la Fiscalidad de la Agregación y de la División de Fincas (Hacer estos procesos tiene un coste). Revisamos primero la definición del cada proceso y luego un ejemplo del coste
AGREGACIÓN
Una finca inmatriculada recibe otra cuya hoja registral se cierra o bien parte de otra. Es una operación que solo se puede realizar si la extensión de la finca matriz es por lo menos el quíntuplo de la extensión de la parte agregada.
Dice el Reglamento Hipotecario
Artículo 48.
La agregación de una o varias fincas inscritas o de una o varias partes que se segreguen, a otra también inscrita, podrá realizarse siempre que ésta tenga una extensión que represente, por lo menos, el quíntuplo de la suma de las que se agreguen.
La inscripción correspondiente se practicará en el folio de la finca mayor, sin alterar su numeración, pero expresándose en ella la nueva descripción resultante y la procedencia de las unidas, con las cargas que las afecten. Se harán, además, las oportunas notas marginales de referencia.
Vemos que hay una limitación en cuanto a la superficie de la finca agregada
La finca original está inscrita en el registro de la propiedad en un determinado Folio I y las fincas o fincas agregadas X, Y, Z también en otros folios
Por lo tanto el registrador se limitará a dejar en su lugar el Folio I de la finca original y dotarla de mayor cabida por la agregación de las fincas X, Y, Z, y cancelar los folios de estas fincas agregadas
FISCALIDAD. EJEMPLO
En Alicante existen 2 fincas colindantes, A y B, inscritas en el Registro de la Propiedad. El propietario de la finca A adquirió la B por un precio y desea agregarla a la A
¿Cuál sería el coste del impuesto AJD en la escritura de agregación?
| Finca | Finca Regis-tral Num. | Super-ficie (m2) | VC Valor Catastral (€) | Precio (€) |
| A | 10.150 | 50.000 | 2.500.000 | |
| B | 1.650 | 4.000 | 500.000 | 1.500.000 |
Se puede hacer la agregación porque la finca A tiene una superficie mayor de 5 veces la de la finca B.
En la Com. Autónoma Valenciana , el tipo de AJD es 1,50%
El valor catastral no se considera valido como valor de la finca.
Se conoce el precio reciente de adquisición de la finca B, por lo que lo asimilamos a su valor de mercado. Y podemos estimar que los precios de mercado de ambas fincas tendrán la misma relación que sus respectivos valores catastrales
Así que, La relación de valores catastrales A/B seria 2.500.000 / 500.000 = 5
Podemos asumir que Valor A = 5* Precio B = 5* 1.500.000 = 7.500.000
La base Imponible es la suma de los 2 valores = 7.500.000 + 1.500.000 = 9.000.000 €
Se aplica el tipo de AJD de 1,5% y queda que en la escritura de agregación el impuesto a abonar es
Impuesto AJD = 9.000.000 * 1,5% = 135.000 €
En otras CCAA, el tipo oscila entre 0,50% y 2% por lo que esa misma operación en Navarra tendría un importe a abonar de 0,5 * 9.000.000 = 45.000 €
DIVISION
Una finca inmatriculada se fracciona en varias cerrándose el folio de aquella y abriéndose nuevo folio para cada una de las fincas en las que se dividió
FISCALIDAD. EJEMPLO
En Almería existen una finca M, matriz, que se desea dividir en 2
¿Cuál sería el coste del impuesto AJD en la escritura de agregación?
| Finca | Finca Registral Num. | Super-ficie (m2) | VC (€) Valor Catastral | Valor de Mercado (€) |
| M | 1247 | 12.000 | 350.000 | |
| A | 3.000 | |||
| B | 9.000 |
No hay limitaciones en la agregación. Desaparecerá la finca M y nacerán las fincas A y B la C, con otros numero de finca registral
En Andalucía , el tipo de AJD es 1,50%
Si conociéramos el valor de mercado de la finca matriz, aplicaríamos el tipo a ese valor; pero podría ocurrir que no lo conociéramos, porque, por ejemplo, esa finca obra en nuestra propiedad desde hace mucho tiempo. En ese caso, o bien podría hacerse una tasación oficial para obtener el valor de mercado, o podría hacerse una estimación en base al valor catastral
Si no disponemos de más información, podríamos asumir que el valor de mercado podría oscilar entre 2 y 3 veces el valor catastral. En nuestro ejemplo, tomaremos 3 veces
El valor de las fincas segregadas seria 3*350.000 = 1.050.000 €, que sería la base Imponible
Se aplica el tipo de AJD de 1,5% y queda que en la escritura de agregación el impuesto a abonar es
Impuesto AJD = 1.050.000 * 1,5% = 15.750 €
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el CPI 87 “AGREGACIÓN, AGRUPACIÓN, DIVISIÓN Y REPARCELACIÓN DE FINCAS”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
Vea un Índice de los CPI, por Temas
Más entradas sobre este tema
y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en
- La Viabilidad de la Promocion Inmobiliaria https://prayde.com/empresa/busqueda-en-el-blog-viabilidad-de-la-promocion-inmobiliaria/
- Cuadernos del Promotor Inmobiliario en https://prayde.com/wordpress/
- Software de Análisis de Viabilidad de Promociones, Gestinmo, en https://prayde.com
- Búscanos en Twitter https://twitter.com/PraydeG @PraydeG
- Y en nuestros canales de YouTube https://www.youtube.com/playlist?list=PL2rXgOV0kih4ImgRs2ky77CTbkIblLX36
- Spotify: Desmontando una Promoción Inmobiliaria https://open.spotify.com/show/70rqfcJ5QURpunFnSnAlyd