¿Cómo será un Plan de negocio de una Promotora?

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Plan de Negocio

Como hemos señalado el Plan de Negocio, tiene como objetivo lograr una expansión de la empresa en el sector inmobiliario o la búsqueda de la diversificación de sus actividades en otros sectores económicos en España o en el extranjero.

Plan de Negocio
Plan de Negocio

MOTIVACIONES

La existencia en una empresa de un Plan de Negocio viene motivada por circunstancias muy variadas, como pueden ser las siguientes:

  1. Los promotores de la idea de creación de una sociedad, sobre todo en el caso de Fundación Sucesiva, o si van a necesitar para su puesta en actividad de inversores que suscriban acciones o de inversores que la financien, escribirán una simple memoria de cuales son sus objetivos a corto, medio y largo plazo, cuantificando las necesidades de capital propio y ajeno necesarias en cada momento.
  2. Una empresa en funcionamiento considera que las condiciones del entorno les son favorables, que tiene exceso de liquidez y que, por último esta preparada con un equipo directivo profesional eficiente, una plantilla adecuada y bien estructurada para dar el salto a:
    1. Expandir su actividad fuera de los limites de la provincia donde son conocidos a otras provincias o a otras CCAA o, incluso a otros países
    1. Diversificar su actividad inmobiliaria: venta, alquiler, rehabilitación, transformación urbanística de terrenos.
    1. Incluso cubriendo sectores no estrictamente inmobiliarios, como los servicios profesionales, las comunidades de propietarios, las cooperativas como gestor, la explotación de campos de golf, estaciones de esquí, hoteles, aparcamientos, etc.,
  3. En una ampliación de capital, hay que contar para qué se realiza,
  4. Un cambio de rumbo empresarial, motivado por un cambio en la direccion de la empresa o la situación favorable de un entorno económico favorable.
  5. Un deseo de ser los primeros en el ámbito provincial, autonómico o nacional proceso que puede representar procesos de adquisición de otras empresas inmobiliarias, operaciones de fusión con otras empresas, etc.

Todas estas y otras análogas, son motivaciones que exigen las presentación de un Plan de Negocio.

CONTENIDOS

El Plan de Negocio tiene que tener un horizonte temporal, dentro del cual se acometen las diversas operaciones previstas en el Plan de Negocio.

Un Plan de Negocio se debe extender como mínimo entre 3, 5 o 10 años, son los horizontes habituales.

Plazos fuera de estos límites, en general, para el sector inmobiliario, no son operativos dado el periodo de maduración de sus inversiones en transformación urbanística de terrenos o simplemente en la ejecución de una promoción para la venta, las mas inmediata, realizada en un solar, de todas

El contenido de un Plan de Negocio es análogo al estudiado para realizar una adquisición de solar, para el análisis del Estudio de la Viabilidad económica y Financiera una determinada promoción inmobiliaria, observando:

  1. Que resultados anuales y totales produce.
  2. Que necesidades de capital propio y financiación ajena son necesarias para acometerla.

Para un determinado precio del solar, y a la vista de esos resultados podemos decidir si se compra o no el solar que nos ofrecen.

Pues bien; el Plan de Negocio es análogo. En una primera parte se configuran unas inversiones diversas  que producen ingresos y gastos que a diferencia de los de una promoción inmobiliaria pueden ser :

  1. Adquisición de otros terrenos o solares pata realizar promociones inmobiliarias a los que se les puede aplicar los correspondientes estudios de Viabilidad Económico-Financiera. con o sin carga hipotecaria y, desfasados en el tiempo.
  2. Adquisición de edificios o activos inmobiliarios para alquilar
  3. Adquisición de negocios relacionados con el sector inmobiliario: explotación de hoteles, aprovechamiento de apartamentos turísticos por turno, etc.,
  4. Adquisición de acciones de otras empresas inmobiliarias para tener el control o simplemente para inversión financiera.

De todos estos tipos de inversiones se deducen unos ingresos y unos costes de adquisición, explotación y/o mantenimiento

DOCUMENTOS

Con estos datos y las diferencias temporales en su adquisición y puesta en funcionamiento, podemos obtener los siguientes documentos:

  1. Estudio Económico del Plan de Negocio
  2. Un Cash Flow donde se fijen las necesidades financieras para llevarlo a cabo
  3. Análisis de rentabilidad dinámica de la operación

Estos documentos que contiene un Plan de Negocio establecerán las magnitudes clave para ver su viabilidad:

  1. Ampliaciones de Capital
  2. Financiación ajena

Determinándose las magnitudes clave para el inversor: los dividendos repartibles que se pueden entregar a los accionistas, así como otras variables estratégicas: ampliaciones o reducciones de capital, amortización anticipada de hipotecas, etc.

Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el  CPI 88 “Planes Estratégicos de la Empresa Inmobiliaria: de Negocio, de Viabilidad, de Liquidación”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario

Vea un Índice de los CPI, por Temas

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