¿Qué es el Coliving?

COLIVING. ALOJAMIENTOS COMPARTIDOS

Coliving

Coliving, Cohousing, Coworking. Actualmente tenemos varias definiciones de nuevos modelos de negocio residencial en renta que están iniciando su uso, evolucionando constantemente y los profesionales del sector, a veces, los usan de una manera un tanto confusa. Sin ánimo de sentar catedra, podemos decir que, para nosotros, esto es lo que es

BUILD TO RENT. El alquiler de toda la vida. El promotor inmobiliario promueve un edificio para su explotación en alquiler, bien por si mismo, bien para terceros bajo encargo previo, bien con la intención de vender el edificio terminado a una empresa patrimonialista o fondo de inversión.

Ahora parece que una empresa promotora, clásica de venta, que se dedique a desarrollar un edificio para su posterior explotación en alquiler por otro departamento la misma empresa o bien para la venta a una empresa patrimonialista, le viene llamando a esto Build to Rent, pero realmente esto es la promoción en  alquiler de toda la vida

Porque el promotor, desde el punto de vista del análisis de viabilidad, tiene que ponerse en el lugar de quién lo va a explotar para conocer la rentabilidad a lo largo del tiempo, y eso lo viene haciendo Gestinmo en el régimen de alquiler desde siempre

TIPOS DIFERENTES

COWORKING Se trata de compartir espacios en edificios destinados a oficinas y centros de trabajo distribuidos. Este fue el origen y Coliving la consecuencia

COLIVING. Es una variante residencial que no difiere mucho del coworking pero aplicado a la vida personal. Se comparte con los vecinos diferentes zonas de uso común, reservándose  un espacio propio

La modificación del PGOU de Madrid de 2023 lo define como:

“una modalidad habitacional consistente en disponer de varias unidades de alojamiento independientes integradas por dormitorio y baño, que comparten el resto de los espacios de estancia, cocina y lavandería de la residencia, a los que se pueden añadir otros de ocio y trabajo, ubicados todos ellos en el interior del local residencial”.

Hay una superficie mínima de 15 m2 por alojamiento y en los espacios comunes se definirá su composición mínima (estancia-comedor, cocina y lavandería)

COHOUSING. Parece que se está aplicando a una variante del coliving destinada a residencias para tercera edad de validos o de estudiantes

Sea cual sea el modelo especifico, el promotor tiene que hacer un estudio de viabilidad de la operación en alquiler. Los parámetros de rentabilidad de una operación en venta no son los que se deben aplicar, aunque el promotor vaya a vender el edifico entero a un solo cliente.

Ese cliente comprará solo si sus expectativas de rentabilidad de la explotación del alquiler están por encima de un mínimo. Mínimo que el promotor debe evaluar para saber si la operación es viable y (y esto no es tema menor) para saber cuál es el precio de venta que puede poner al edificio terminado

COMO FUNCIONA EL COLIVING

Ha aparecido una variante nueva de la promoción en alquiler en la que se diseñan espacios privativos más pequeños (apartamentos), pero se incluyen zonas de uso y disfrute común como salones, zonas de trabajo, etc. (no confundamos con las zonas comunes de la división horizontal) y que están incluidas dentro del importe del alquiler del apartamento

Es decir; yo alquilo un apartamento de 40 m2 por 900€ al mes, pero tengo derecho a utilizar unas zonas comunes del edificio de 50 o 60 m2 para estar y relacionarme, y sobre eso no me cobran

Se está convirtiendo en España en una alternativa de vivienda para los jóvenes, cercana a su centro de trabajo, sean financieros, tecnológicos o de otro tipo, y con una vocación temporal (meses o años) por lo que el modelo de explotación es, sin duda, el alquiler. Una de sus principales bazas es la socialización a nivel personal, como ocurre en el coworking

Este sistema residencial, que tiene su aplicación en ciudades de gran oblación y áreas de negocio de cierta importancia (Madrid, Barcelona, Málaga, San Sebastián, Valencia, ..), se basa en alquilar una habitación con baño propio, en un edificio que cuenta con amplios espacios y servicios comunes al resto de inquilinos.

Es una variante muy atractiva desde el punto de vista de marketing empresarial (¡ en nuestra empresa estamos a la última!) pero no deja de cubrir una demanda muy especializada y concentrada especialmente, dar respuesta a una demanda de hogares unipersonales, y de los jóvenes que se incorporan al mercado profesional. Nos parece atractiva, pero no es la panacea del sector

DISEÑO Y DEFINICIONES

El Coliving, en cuanto a diseño, se asemeja a una residencia de estudiantes, aunque está más enfocado a jóvenes profesionales que viajan a otras ciudades, estrenan su primer trabajo o, sencillamente, buscan independizarse y no disponen de los medios económicos suficientes.

El mantenimiento, la limpieza, las sábanas y las toallas y atención las 24 horas del día suelen estar incluidas, al igual que en un hotel. Y, obviamente, se cobra por estos servicios, que deben entrar dentro de las previsiones del plan de negocio de la explotación, desde el punto de vista de gastos e ingresos

El caso es que  construimos zonas privativas y zonas de uso común bastante grandes, pero los ingresos por alquiler vienen solo de los apartamentos

Dado que los inquilinos lo que quieren es estar cerca de su trabajo, los garajes para coches no son tan importantes y puede ocurrir que se alquilen a terceros no residentes en el edificio. Sin embargo, no sería desdeñable reservar algún espacio para bicicletas, patinetes, etc. Igualmente, al ser también una población de mucha rotación tampoco serán relevantes los trasteros

ESPACIOS DE USO COMPARTIDO

Por otra parte, este concepto de edificio en el que se realizan un actividades fuera del propio apartamento, conlleva que haya otros espacios en los que se pueden realizar otras actividades por las que se reciban ingresos por uso (por ejemplo gimnasios o zonas de lavandería común o restauración)

En estos casos, desde el punto de vista de la viabilidad y rentabilidad de la promoción, sí que habrá unos ingresos que podrá ser por el uso de los inquilinos de los aparatos o por un alquiler o canon que se cobra a empresas externas que desarrollan ese servicio (pensemos en un gimnasio)

Todo esto nos lleva a un diseño diferente al clásico y, en cuanto a lo que nos afecta en cuanto a costes e ingresos, tendremos superficies que hay que construir pero no cobrar, otras en las que si se cobra por uso y otras en las que se alquilan a otros terceros,  no necesariamente a los inquilinos de los apartamentos

Este es un segmento de negocio que se está creando y, en estos casos, aun no hay un consenso en el mercado sobre cómo hacer

FISCALIDAD

Hay una consulta a la DG Tributos

(DGT, de 22 de diciembre de 2022, consulta n.º V2607/2022)

Se pregunta si resulta de aplicación la exención regulada en el artículo 20.Uno.23º Ley 37/1992 (Ley IVA) relativa al arrendamiento de edificios de vivienda

Señala la DGT que cuando en los arrendamientos de viviendas no se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera, y el arrendamiento se realice directamente a los consumidores finales que lo destinan a vivienda, tal arrendamiento estará sujeto y exento del Impuesto sobre el Valor Añadido, sin que a estos efectos la puesta a disposición a los arrendatarios el uso de los elementos comunes del inmueble determine la prestación de estos servicios

Si los servicios accesorios incluidos en la renta ordinaria señalados anteriormente exceden de la mera puesta a disposición a los arrendatarios del uso de elementos comunes del inmueble y tendrían la consideración de servicios propios de la industria hotelera. En estas  circunstancias, el arrendamiento quedará sujeto al tipo reducido del 10 por ciento, de conformidad con lo señalado en el artículo 91.Uno.2.2º Ley 37/1992.

Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el  CPI 97 Promociones Inmobiliarias No Residenciales y Especiales”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario

Vea un Índice de los CPI, por Temas

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