¿Como es el Balance de una Empresa Inmobiliaria?

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El Balance de una Empresa

El Balance de una Empresa

El Balance de una Empresa Inmobiliaria es un documento  contable que consta de “Pasivo y Patrimonio neto” y de “Activo”, que son los elementos fundamentales de las cuentas anuales, junto con la cuenta de pérdidas y ganancias

Cada uno de los elementos del balance debe imputarse a una cuenta concreta, con un número determinado, en aras de la fácil lectura y comprensión del mismo

El Balance es el documento fundamental para poder analizar las cuentas de una empresa inmobiliaria. En este caso se necesita conocer las cuentas de más de un ejercicio económico y el desglose de las cuentas más importantes.

En principio se exigen como mínimo el conocimiento de los tres últimos ejercicios además del que estamos analizando que, lógicamente no estará cerrado todavía, Con esta información lo que se trata de averiguar es la evolución y estabilidad de las cuentas de la empresa.

Se suelen exigir la presentación de una copia de los ejemplares presentados al Registro Mercantil y a la Hacienda Pública en la liquidación final del Impuesto de Sociedades

PARA LAS INMOBILIARIAS

A partir de esta documentación oficial, se solicitan detalles aclaratorios sobre todo de:

  • Los terrenos y solares con un detalle de su ubicación, calificación urbanística y cargas, así como en su caso la identidad y condiciones de los préstamos hipotecarios que garantizan
  • El detalle del inmovilizado financiero para ver las relaciones con otras empresas, sus clases y el grado de dominio.
  • El detalle de las promociones en curso contabilizadas en existencias y, en su caso en el inmovilizado para arrendamiento.
  • El detalle del pasivo por entidades, condiciones y plazos de amortización.
  • El detalle de contratos privados de compraventa y la cartera de efectos o pagarés emitidos.
  • El detalle de ingresos por ventas o arrendamientos en su caso, con los precios unitarios.
  • El detalle de los gastos más representativos de la cuenta de pérdidas y ganancias que suelen ser: los gastos de personal y los financieros.

ORDENACION DE LAS CUENTAS

Con toda esta información se procede a realizar las siguientes operaciones:

  • Ordenar las cuentas del balance en función de su liquidez o exigibilidad
  • Ídem la cuenta de resultados en función de los parciales
  • Estudiar la evolución de las cuentas a lo largo del tiempo para ver su estabilidad
  • Aplicar las ratios financieras más usuales para compararlos con otras empresas del mercado,
  • Emitir el informe final

En su caso si son empresas auditadas comprobar o analizar los informes emitidos por la auditoria en lo que respecta a posibles salvedades

CUENTAS DE ACTIVO Y PASIVO

El Activo se suele ordenar en función de su inmovilidad y grado de liquidez, agrupando como sigue las cuentas de activo:

  1. INMOVILIZADO
  2. EXISTENCIAS
  3. REALIZABLE
  4. DISPONIBLE

La suma nos dará el ACTIVO TOTAL Disponible

Mientras que el Pasivo se ordena como:

  1. PATRIMONIO NETO (PN)
  2. NO CORRIENTE. EXIGIBLE A LARGO PLAZO
  3. CORRIENTE. EXIGIBLE A CORTO PLAZO

La suma nos dará el PASIVO TOTAL

Con estas agrupaciones se ve con claridad como fluctúan los balances y permiten calcular las correspondientes ratios económicos.

ANALISIS DE LAS CUENTAS

Si comparamos agrupados los balances de los tres ejercicios últimos podremos obtener un flujo de información sobre la evolución de ciertas magnitudes como:

  1. Las ventas.
  2. La financiación y su capacidad para devolver los prestamos
  3. El capital social, si ha habido o no ampliaciones en el periodo
  4. La evolución de los Dividendos y su cuantía.

Para analizar las cuentas además de la ordenación de las mismas y de su evolución y comparación, en el caso de las promociones inmobiliarias hay que solicitar algunos detalles de sus cuentas más significativas, que no se ven reflejadas con claridad en la memoria o en el balance standard, como son:

  1. Los terrenos y su naturaleza y estado urbanístico actual.
  2. b.    Los inmuebles arrendados y el alquiler mensual medio de cada promoción
  3. Los contratos con arrendamiento con opción de compra y sus plazos de vencimiento.
  4. Las promociones en curso y las unidades
  5. El detalle de los préstamos hipotecarios subrogables y el importe dispuesto.
  6. Las ventas pendientes de entrega por promociones

Con las cuentas de los tres últimos ejercicios y los detalles aportados de la situación a la fecha podremos elaborar un análisis adecuado de la situación económica financiera de la empresa. En algunos casos  puede deducirse la necesidad de valoración independiente de la cartera de terrenos y solares,  que se recomienda contratar con empresas tasadoras inscritas en el Banco de España, para ratificar o modificar las valoraciones efectuadas por el analista de la empresa,

CUADERNOS

Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el  CPI 98 “La Contabilidad de una Promoción Inmobiliaria”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario

Vea un Índice de los CPI, por Temas

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