¿QUÉ ES EL ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD FINANCIERA?

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El Análisis de Sensibilidad

El Análisis de Sensibilidad

El análisis de sensibilidad complementa el previo análisis económico financiero de una promoción inmobiliaria, y que se inicia con la decisión de compra de un determinado solar, dada una determinada capacidad urbanística, unos costes de construcción y un entorno de precios de mercado y condiciones de venta, y consiste en someter la promoción al estudio del impacto que pueden tener determinadas variaciones de los parámetros de partida sobre los resultados que hemos considerado en el estudio.

La primera pregunta que nos podríamos hacer (partiendo de la premisa que el análisis de viabilidad ya se ha hecho y además contestado, en sentido positivo), es para qué sirve el análisis de sensibilidad, y cuál es su utilización principal.

En primer lugar, debemos indicar que el enfoque de este punto es meramente financiero: Queremos saber que le ocurre a nuestros ratios de rentabilidad si hay variaciones en ciertas variables de la promoción

VARIABLES ESTRATÉGICAS

Así, en cualquier operación de este tipo intervienen multitud de variables, que vamos introduciendo en nuestro análisis (ayudados tal vez por el programa GESTINMO), siendo, de entre todos los costes que influyen en la operación, el más importante, lógicamente es el aumento del coste de construcción. Análogamente, influyen también, pero ahora en sentido negativo, cualquier disminución de ingresos que pudieran producirse, por disminución del precio de venta supuesto.

A pesar de lo que pudiera parecer a primera vista, el coste de la compra del solar no es una variable estratégica, ya que no puede variar en el futuro. Su precio estará fijado en el contrato de arras, que dará inicio a la promocion inmobiliaria

Sin duda habremos negociado duramente este precio de adquisición, y el análisis de viabilidad nos habrá ayudado a definir estrategias de negociación. Pero, una vez fijado el precio, no podrá variar, salvo por incumplimientos de contrato que, simplemente, detendrán la operación

Evolución de los parámetros estratégicos

Evidentemente la evolución de los parámetros estratégicos será tanto más acentuada, en el caso de que los mercados sufran vaivenes influenciados por la situación económica general.

Por otro lado, también podrá influir la variable tiempo, en la ejecución de aquellas actividades que puedan verse retrasadas, respecto a las previsiones generales consideradas en el estudio.

Por ejemplo, un retraso en la concesión de la licencia de obras conlleva el subsiguiente retraso en el inicio de la obra, la concesión del préstamo hipotecario o el propio inicio de la comercialización, máxime cuando en algunas Comunidades Autónomas, cada vez en mayor grado se está interviniendo en la libre fijación de este inicio

Y se condiciona la firma de los contratos privados de compraventa, a tener determinada documentación, entre la que figura la licencia de obras, e incluso limitando, el importe máximo a cobrar por los contratos de “reservas” tan utilizados en las promociones inmobiliarias.

RATIOS DE RENTABILIDAD.

¿Cómo afecta, por ejemplo, en el valor del TIR, obtenido en el estudio realizado de la promoción, la existencia de un retraso en la concesión de licencia de 6 meses sobre el plazo inicial previsto para su obtención?

En este momento, ya no podemos tener la visión “romántica” de que estos cálculos se hacen “a ojo” o a base de lápiz y papel. Necesitamos sin duda, software que realice rápidamente el cálculo del nuevo valor del TIR; que no será una vez, sino decenas o tal vez cientos de iteraciones, hasta obtener una nube de resultados que tenga consistencia desde el punto de vista estadístico

Partiremos de que hay un estudio de viabilidad de la promoción totalmente terminado con su estudio económico, su cash flow de tesorería, y ajustado por las correspondientes acciones correctoras, y sus resultados servirán de base para conocer como evolucionan ciertos ratios de rentabilidad en base a la  variación de parámetros estratégicos

Decisión de inversión

Recalcamos también que nosotros, que seremos los que finalmente tomaremos la decisión de inversión,  través de ese estudio de viabilidad, ya hemos fijado un escenario que, honradamente, creemos que se corresponderá con la realidad

Y queremos ver que le ocurre a nuestra rentabilidad si hay variaciones, no muy grandes, de variables estratégicas; por decir, si los precios suben un 10%

Porque, si lo que nos planteamos es que ocurre si los precios suben significativamente; un 30%, o el solar vale el doble, estamos planteando un nuevo escenario (una nueva versión, en la terminología de Gestinmo) y tendremos que hacer un nuevo análisis de viabilidad

Debemos partir también que, en nuestro análisis de viabilidad de partida, se produce  un nivel razonable de resultados positivos beneficios, que cada promotor inmobiliario busca a través de una estrategia adecuada a la empresa, en comparación con inversiones alternativas que le compensen generando los dividendos que su accionariado espera

OBJETIVO DEL ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD

El objetivo final de un análisis de sensibilidad no es convencernos a nosotros mismos de que la promoción es suficientemente rentable, sino convencer a otros inversores terceros de que la rentabilidad que se puede generar es capaz de soportar variaciones en ciertos parámetros

Al fin y a la postre, un análisis de sensibilidad es lo que ahora se llama un “test de stress”

Este es un estudio que se orienta a empresas financieras, tipo fondos de inversión, que tienen sus reglas de juego y, por ejemplo, no financian ninguna operación que tenga una TIR inferior a Z

Entonces, tenemos que demostrarle a esa empresa financiera que, a partir de nuestro escenario base, si se producen variaciones en las variables A y B, la TIR se va a mover entre un valor X y otro valor Y. Y si ese valor es superior al mínimo establecido por la empresa, ésta nos financiará y, si no, no

Orientación estadistica

Por ello, otro componente importante de este análisis de sensibilidad es que debe tener una orientación estadística; no debemos hacer sólo 2 o 3 hipótesis, sino que tenemos que presentar ante estos fondos de inversión externos, una información suficientemente coherente como para que se les despejen las dudas que pudieran tener.

Debemos ser capaces de darles datos como para generar unas curvas, o unos entornos de variación, que sean amplios; no menos de 80, 100 o 200 hipótesis, para dar consistencia esas curvas

Ya se comprende que esta es una operativa que requiere de ayuda informática, porque hacer 200 hipótesis a mano no es demasiado cómodo

Por otra parte, el promotor inmobiliario puro, para asumir la viabilidad o no de la operación,  va a mirar muy concretamente ciertos parámetros, como el Margen de Ventas o el ROE, y  no necesita hacer 200 hipótesis, porque conoce el negocio perfectamente

A quien le hay que convencer es a un tercero que tiene la liquidez pero no sabe, o no tiene por qué saber nada del negocio inmobiliario.

Ellos solo saben que no financian nada que tenga una TIR inferior al 12 %, por ejemplo; y nosotros tenemos que convencerles que en el peor de los casos, nuestra TIR no va a bajar del 13 en el percentil del 80

Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el  CPI 96 “Análisis de Sensibilidad Financiera de una Promoción Inmobiliaria”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario Vea un Índice de los CPI, por Temas

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