¿Qué diferentes métodos de valoración de inmuebles existen?

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Métodos de valoración de inmuebles

Los Métodos de valoración de inmuebles están definidos legalmente en la Norma de Valoración establecida por la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo, modificada por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios

Métodos de valoración de inmuebles

MÉTODO DEL COSTE

El método del coste consiste básicamente en determinar el coste que tendría un inmueble de características similares construido en la fecha de la valoración, al que se le aplicaría una depreciación adecuada a su antigüedad.

Por lo tanto, el procedimiento de cálculo tiene las siguientes etapas:

1) Calculo del valor de sustitución o de reemplazamiento.

2) Calculo de la depreciación teórica que le corresponde a por su antigüedad

En definitiva y como hemos señalado se aplica a toda clase de edificios obteniendo un valor de reemplazamiento bruto que con la depreciación correspondiente a la antigüedad del edificio se convierte en un valor de reemplazamiento neto

VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO (VRB)

El artículo 18 de esta norma ECO, indica:

1. Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarán las siguientes inversiones:

a) El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a rehabilitar.

b) El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación.

c) Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.

Artículo 34. Aplicabilidad del método residual.

1. El valor por el método residual se calculará siguiendo uno de los procedimientos siguientes:

a) Procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados (Procedimiento de cálculo «dinámico»).

b) Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales (Procedimiento de cálculo «estático»).

2. El método residual podrá aplicarse mediante el procedimiento dinámico a los siguientes inmuebles:

a) Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados.

b) Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas

Así pues. el valor de un solar edificado, se calculará

  1. Por el método de comparación, si existen suficientes transacciones en el mercado.
  2. Por el Método Residual Estático, aunque también se puede aplicarse el Método Residual Dinámico.

VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO (VRN)

El artículo 19 de la norma ECO explica cómo, una vez obtenido el valor de reemplazamiento bruto VRB, como calcular el valor de reemplazamiento neto, procediendo de la siguiente manera:

1. Para calcular el valor de reemplazamiento neto se restará del valor de reemplazamiento bruto la depreciación física y funcional del edificio terminado.

MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS

Se utiliza en los siguientes tipos de inmuebles:

A)  Ligados a una actividad económica.

B) En arrendamiento

C) Que producen o son susceptibles de producir ingresos periódicos en el tiempo.

Artículo 25. Requisitos para la utilización del método de actualización

1. Para la utilización del método de actualización a efectos de esta Orden será necesario que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:

a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables

b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.

c) Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica

Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos Prácticos Inmobiliarios (CPI), concretamente en el “CU41 Valoración de Edificios por los Métodos de Coste y de Rentas”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor Inmobiliario

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