Las diferentes superficies de la VPP
Hay diferentes superficies de la VPP, en un edificio de viviendas de protección pública. Coexisten siempre cinco tipos de superficie
- Superficie útil de la vivienda o local
- Superficie construida de la vivienda o local
- Superficie útil de la vivienda o local incluida la parte proporcional de la superficie útil de las zonas comunes del edificio.
- Superficie construida de la vivienda o local incluidas la parte proporcional de superficie construida de las zonas comunes del edificio.
- La superficie útil de vivienda o local computable a efectos de aplicar el precio máximo de venta o de renta, según la definición legal incluida en la normativa de VPP de las CCAA,
La legislación autonómica viene definiéndolas también, y se basa en el artículo 4 del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Oficial, todavía vigente
“Se entiende por superficie útil la del suelo de la vivienda, cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso. Asimismo incluirá la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda tales como terrazas, miradores, tendederos, u otros hasta un máximo del diez por ciento de la superficie útil cerrada”
Es importante señalar la diferencia fundamental entre la superficie útil geométricamente correcta y la superficie útil de las VPP, ambas son útiles, pero la primera contabiliza todos los espacios, privativos y comunes, del edificio, mientras que en el segundo caso, las correspondientes a las Viviendas de Protección Pública, no se contabilizan las zonas comunes como son portales, escaleras, hueco de ascensor, cuartos de instalaciones, etc.
SUPERFICIE ÚTIL DE VIVIENDAS
La superficie útil está formada por la superficie del suelo cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior, con otra vivienda o local de cualquier uso.
En la superficie útil de las VPP, a efectos de venta o alquiler, no se considera la superficie útil del portal, ascensores y escaleras.
8.- En la superficie útil de las VPP, se computan la superficie de los espacios exteriores privativos de cada vivienda con los siguientes limites:
- 50 % de la superficie útil real
- 10 % de la superficie útil total interior
En VPP es fundamental establecer la Relacion M2 útil/constr (que puede oscilar entre 0,75 y 0,82) para poder pasar los m2 utiles exigidos por la legislación a m2 construidos
Se ha de entender que la superficie construida se paga (es un coste) mientras que la útil es la que se vende
a) Tema económico derivado de los puntos anteriores, cuanto mayor sea la relación (lógicamente debe ser inferior a la unidad) más rentable será la promoción.
b) Un segundo aspecto, no menos importante, es la interpretación comercial que pueden llevarse los clientes ante una desproporcionada relación que no esté bien justificada, como podría ser el caso de contar como zona común un gimnasio propiedad de la comunidad que tendría una anormal influencia si no se explica detalladamente
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos Prácticos Inmobiliarios (CPI), concretamente en el “CU03 SUPERFICIE ÚTIL Y CONSTRUIDA DE UN EDIFICIO Y SUS DEPENDENCIAS” y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor Inmobiliario
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