Cuando un Promotor Inmobiliario se propone adquirir su materia prima: el suelo, debe realizar el Planteamiento del encaje de la edificación para el análisis de esa inversión, caracterizada por su alto riesgo y largo periodo de maduración, a añadir a otros estudios fundamentales
- Análisis Estratégico
- Análisis Técnico y Urbanístico.
- Análisis de Mercado.
- Análisis Económico – Financiero
En general, la situación de partida que suele plantearse en estos casos, es la del ofrecimiento de un terreno, supuestamente edificable, ubicado en una zona determinada de un cierto Municipio.
Del terreno se conoce su precio y las características de la edificación que se puede realizar sobre él; datos, que figuran en la ficha de características del PGOU correspondiente al municipio y zona en cuestión, o en la Cédula Urbanística del terreno en cuestión.
En cualquier caso, es recomendable comenzar el análisis con una visita a los técnicos Municipales al objeto de comprobar o confirmar el estado urbanístico vigente para el terreno en cuestión.
Posteriormente podremos establecer la situación urbanística del mismo,
fijando los Documentos de Planeamiento que faltan por tramitar, o en su caso el Sistema para la Ejecución de dicho planeamiento.
Así mismo deberemos confirmar, con toda seguridad, la cuantía de los parámetros fundamentales del aprovechamiento del terreno: edificabilidad, uso y tipología del uso.
El paso siguiente será definir el tipo de producto que queremos generar, que servirá como parámetro para fijar el diseño de nuestra Promoción Inmobiliaria. Para ello se deberá adecuar la tipología del uso, o de los usos compatibles marcado en la normativa urbanística aplicable, al mercado de la zona de ubicación del terreno, estudio que realizaremos con un Análisis de Mercado, también objeto de otro Bloque de estudio de este curso.
Con todos estos datos de los epígrafes anteriores, estamos en disposición de plantear el Encaje de la Edificación en un Solar determinado.
Pero hacemos primeramente dos observaciones de carácter general:
Promotor Inmobiliario tiene la obligación de saber lo que ha adquirido y si la edificabilidad que ha pagado le cabe o no en el solar que adquirió. Y, de ahí no debe pasar
El encaje final se tiene que dejar para una fase posterior, de la que es responsable el Arquitecto al que se le ha encargado el desarrollo del proyecto. Pero esa fase también debe ser tutelada por el promotor, en la fase de Anteproyecto, ambos estudiarán los pros y los contras de las alternativas propuestas.
En la primera de las fases de Estudio de viabilidad de la adquisición del solar, puede que el Promotor decida pedir la ayuda del Arquitecto o tenga un profesional en su nómina que le resuelva esta problemática, pero no obstante vamos a explicar en que consiste y lo intentaremos de la forma más comprensible posible. Ojalá nos quede claro.
El Planteamiento del encaje de la edificación sigue los pasos siguientes:
- Datos de partida.
- Aplicación de la fórmula que relaciona edificabilidad, con ocupación máxima y numero total de plantas que puede tener el edificio, para obtener la superficie mínima del solar que ampara esta edificación.
- Determinación de los lados del rectángulo de la edificación en planta baja y plantas sótano.
- Determinación del portal y núcleos de acceso a plantas sótano
- Determinación de locales comerciales en planta baja, en su caso
- Aprovechamiento al máximo de fachadas
- Fijación de patios de luces, en caso necesario.
- Ajuste de los cuerpos volados: miradores, terrazas y tendederos, en caso de edificios de uso residencial
- Determinación de plantas ático
- Ajuste fino final (a realizar en la elaboración del Proyecto Básico)
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el CPI 61 “Encaje de la Edificación en un Solar o Parcela Edificable”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
Más entradas sobre este tema
y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en
- La Viabilidad de la Promocion Inmobiliaria https://prayde.com/empresa/busqueda-en-el-blog-viabilidad-de-la-promocion-inmobiliaria/
- Cuadernos del Promotor Inmobiliario en https://prayde.com/wordpress/
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