El dominio público y las servidumbres
Estos conceptos de dominio público y servidumbres nos afectan como promotores durante el proceso de desarrollo de suelo, ya que estas afecciones a determinadas líneas de comunicaciones y servicios implican zonas en las que no se puede implantar una parcela edificable y que, por tanto, deben de quedar incluidas dentro de las zonas verdes de sistemas generales o de plan parcial, dependiendo de, los casos
Estas reservas nos afectan a la hora del diseño urbanístico y hay que tenerlas en cuenta puesto que, en la definición de las mismas, se establecen unas distancias o unas superficies mínimas a edificaciones que también tenemos que respetar y que por lo tanto podrían hacer que la parcela edificable que prevemos sea menor que la máxima posible prevista en el desarrollo urbanístico
Estos puntos los tenemos que conocer perfectamente a la hora de evaluar la viabilidad de un desarrollo, ya que limitan nuestra capacidad de ubicación de las edificaciones más allá de lo que indique Plan Parcial
El DOMINIO PÚBLICO
El dominio público consiste en el conjunto de los bienes y derechos de carácter público caracterizados por sus elementos esenciales
- De uso general
- Inembargables
- Inalienables
- Imprescriptibles
Sus tipos de prevalencia en el sector inmobiliario son los siguientes:
- Dotaciones públicas en el derecho urbanístico
- Zona de reserva de carreteras
- Zona de dominio público de sector ferroviario
- Zona del dominio marítimo terrestre
- Zona de dominio público hidráulico
CONCEPTO DE SERVIDUMBRE
Una servidumbre es una carga o gravamen que una finca tiene que soportar a favor de otra de distinto dueño
Las servidumbres vienen recogidas en los artículos 530 a 604 del Código Civil y a través de numerosas leyes, como protección del dominio público
La finca o predio que soporta la servidumbre se llama sirviente y la finca a cuyo favor se establece dicha servidumbre se llama dominante
Características de las servidumbres son:
- Son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen
- Son indivisibles, es decir si se dividen las fincas sucede que (artículo 535 del CC.):
- Si es el predio sirviente, la servidumbre no se modifica y todos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda.
- Si es el predio dominante, cada porcionero puede usarla por entero.
SERVIDUMBRES LEGALES DE LA EDIFICACIÓN
El Código Civil establece una serie de servidumbres legales, que se imponen a las fincas con independencia de la voluntad de sus propietarios, tales como:
- Predios contiguos a la ribera de ríos, navegables o no
- Finca enclavada entre otras y sin salida a camino publico
- Medianeria
- Luces
- Prohibición de Vistas
- Derecho a vistas
- Prohibición de plantar árboles
Desde el punto de vista de las edificaciones, son importantes las servidumbres de medianería, de luces y de vistas
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el CPI 77 “Dominio Público y Servidumbres Legales en Edificaciones”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
Vea un Índice de los CPI, por Temas
Más entradas sobre este tema
y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en
- La Viabilidad de la Promocion Inmobiliaria https://prayde.com/empresa/busqueda-en-el-blog-viabilidad-de-la-promocion-inmobiliaria/
- Cuadernos del Promotor Inmobiliario en https://prayde.com/wordpress/
- Software de Análisis de Viabilidad de Promociones, Gestinmo, en https://prayde.com
- Búscanos en Twitter https://twitter.com/PraydeG @PraydeG
Y en nuestros canales de YouTube https://www.youtube.com/playlist?list=PL2rXgOV0kih4ImgRs2ky77CTbkIblLX36