Declaración de Obra Nueva en un Edificio
La Declaración de Obra Nueva es un acto jurídico en el que el Registro de la Propiedad realiza una anotación de que se está construyendo una edificación de determinadas proporciones y características
Todo propietario de una finca (el promotor inmobiliario) esta obligado a realizarlo en el folio correspondiente a esa finca registral, para que así conste a todos los interesados
Hay un procedimiento establecido en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre que aprueba el Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana afecta en su Artículo 28. Declaración de obra nueva
 |
Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán,
1. autorización administrativa que requiera la obra
2. certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.
Por lo tanto debe aportarse una documentación exigida por el notario para otorgar la escritura
a) Original de la Licencia de Obras otorgada por el Ayuntamiento
b) Certificado o manifestación personal a incluir en la propia escritura, del Arquitecto, autor del proyecto manifestando que la obra se va a construir de acuerdo a dicho proyecto para el que ha sido concedida la licencia de obra correspondiente.
c) Proyecto con el que se ha obtenido la licencia de obras; fundamentalmente Planos y alzados de las fachadas del edificio que permitan una fácil identificación y reseña de sus características principales, como son:
– Superficie de parcela privada.
– Superficie de ocupación del edificio en la parcela en planta baja asi como la de las proyecciones, en su caso, de las plantas de pisos y de las plantas sótano.
– Numero de sótanos y el uso de cada uno, así como, en su caso, el número de aparcamientos y/o trasteros existentes, número de trasteros y/o plazas de garaje y superficie atribuida a cada uso
– Planta baja. Con el número de portales y el de escaleras por portal, asi como el número de ascensores y montacargas por escalera, el número de viviendas y el número de locales.
– Entreplanta, si existe, y su asignación a vivienda de planta baja o a locales.
– Número de plantas normales sobre Rasante con el número de viviendas por planta.
– Si existen, plantas ático o sobreático y número de viviendas en cada ubicación.
– Si existen, viviendas dúplex (una encima de otra comunicadas interiormente) o pisos bajo cubierta o abuhardillados.
Esta será la descripción general de un edificio único, en una parcela, pero pueden existir mas de un edificio de la misma parcela que comparten el uso de todos los espacios no ocupados por las edificaciones e incluidos dentro de los limites privados de la parcela, que se convierten en espacios comunes de todas las viviendas y locales incluidos en ella. Se constituyen asi las denominadas vulgarmente urbanizaciones privadas, también llamadas complejos inmobiliarios privados, a los que más adelante no referiremos.
d) Valor total de las obras que deberá estimar el promotor.
En este último punto se aconseja que el promotor estime idéntico importe que el que figura en la Licencia Municipal de Obras y que coincide, generalmente, con el Coste de Ejecución Material de las mismas que figura en el presupuesto de proyecto que, el Arquitecto debería desglosar en su última hoja con el siguiente desglose:
a) Presupuesto de Ejecución Material
b) Presupuesto de Contrata, suponiendo unos gastos generales del contratista del 14 % y un beneficio del contratista del 6 %
c) Honorarios por Proyecto y Dirección de Obra de Arquitectos y Aparejadores.
d) Y, como suma final, el Presupuesto Total de la Obra
Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, se exigirán
- certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto (Certificación de Fin de Obra)
- el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación para la entrega de ésta a sus usuarios (Leyes Autonómicas)
- otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al
uso previsto (Licencia de Primera ocupación)
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el CPI 39 “Régimen de
Propiedad Horizontal en Edificios”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
Propiedad Horizontal en Edificios”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
Vea un Índice de los CPI, por Temas
Más entradas sobre este tema
y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en
- La Viabilidad de la Promocion Inmobiliaria https://prayde.com/empresa/busqueda-en-el-blog-viabilidad-de-la-promocion-inmobiliaria/
- Cuadernos del Promotor Inmobiliario en https://prayde.com/wordpress/
- Software de Análisis de Viabilidad de Promociones, Gestinmo, en https://prayde.com
- Búscanos en Twitter https://twitter.com/PraydeG @PraydeG
Y en nuestros canales de YouTube https://www.youtube.com/playlist?list=PL2rXgOV0kih4ImgRs2ky77CTbkIblLX36
¡Interesante artículo!
Muy bien explicado!