¿Qué herramientas tenemos para crear nuevo suelo urbanizable?

  Por

Nuevo suelo urbanizable

El suelo no urbanizable común se puede transformar en nuevo suelo urbanizable por medio de 2 tipos de actuaciones

  • Modificaciones puntuales del Plan General (PGOU) vigente
  • Esperar a la aprobación definitiva un nuevo Plan General

En el primer caso se trataría de transformar un suelo rural en suelo urbanizable no sectorizado

Nuevo suelo urbanizable

La transformación del suelo clasificado en el Plan General como no urbanizable común, por medio de una modificación puntual del Plan General dependerá de:  

  • Que el suelo urbanizable sectorizado se haya agotado
  • Que el suelo urbanizable no sectorizado se haya agotado también
  • Que el Ayuntamiento considere que dicha transformación sea de interés general

Por ejemplo, este último caso, por encontrarse en ubicaciones de tipo especial colindantes con un parque recientemente creado por el municipio, o por otras circunstancias

OBLIGACIONES AL PROMOTOR

Para qué tal transformación sea posible el Ayuntamiento tiene que imponer una serie de obligaciones al promotor

  1. Que amplíe la urbanización a realizar para considerar la conexión de las vías de comunicación y demás servicios públicos,  en terrenos ajenos del propio ámbito de la urbanización
  2. Que, al Ayuntamiento, se le garanticen los servicios de transporte público que conecten  el nuevo ámbito con el resto de la trama urbana
  3. Que sea el propio Ayuntamiento quien garantice esos servicios públicos: de recogida de basuras, correos, etcétera

Como consecuencia, dicha transformación urbanística consistirá en lo siguiente:

  1. Transformar el suelo rural en suelo urbanizable no sectorizado (o no delimitado o no programado, según se denomine )
  2. Realizar un Plan de Sectorización
  3. Realizar un Plan Parcial o, en caso de que haya más propiedades, un Plan Especial
  4. Conseguir la aprobación de estos instrumentos

JUNTA DE COMPENSACION

Una vez aprobado el planeamiento habrá que crear, de acuerdo con el sistema de compensación, la Junta de Compensación correspondiente si hay más propietarios en el ámbito de actuación. Esto no será necesario si nos encontramos con un propietario único en la totalidad del mismo

La Junta de Compensación determinará los aprovechamientos urbanísticos de cesión al Ayuntamiento y el correspondiente Proyecto de Urbanización ampliado en los terrenos ajenos necesarios para dotarse de todos los servicios de luz, agua, gas, telefonía etc. y las conexiones a servicios y viarios existentes

Lógicamente, estos aprovechamientos, proyectos y propuestas deberán ser consensuados con la Administración que es quién, en último término, aprobará estos instrumentos de planeamiento

CONVENIO URBANISTICO

Previamente a la modificación puntual del Plan General el promotor inmobiliario deberá firmar un convenio urbanístico con el Ayuntamiento, el cual podrá plasmar en dicho convenio sus exigencias específicas

Debemos entender que, si en el Plan General vigente no está clasificando un suelo rural como urbanizable, es porque, en el momento de la redacción del mismo, no se consideró necesario hacerlo.

Si ahora planteamos una modificación de dicho Plan General, no solamente está deberá ser motivada, sino que el Ayuntamiento podrá plantearnos ciertas cautelas y exigencias para que ese nuevo suelo que se desarrolle quede perfectamente integrado en la trama del municipio

TRAMITACION DE LA MODIFICACION

Para la aprobación de una modificación puntual de un Plan General deberá seguirse la siguiente tramitación:

  1. Aprobación provisional por el pleno del Ayuntamiento
  2. Publicación de la misma  en el Boletín oficial de la provincia y en el tablón de anuncios del Ayuntamiento , y comunicación fehaciente a los afectados dando un plazo mínimo para alegaciones, del orden de 15 días
  3. Envío la comunidad autónoma de toda la documentación para su aprobación definitiva
  4. La comunidad autónoma puede denegar o aprobar definitivamente dicha modificación
  5. En caso de denegación, volvería al Ayuntamiento para las modificaciones correspondientes o para cesar en la modificación propuesta
  6. Si la comunidad autónoma lo aprueba, tiene que volver a ser aprobado definitivamente por el pleno del Ayuntamiento
  7. Publicación en el Boletín del oficial de la provincia y de la comunidad autónoma de dicha aprobación definitiva

Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el  CPI 78 “Transformación de un suelo rural a urbanizable”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario

Vea un Índice de los CPI, por Temas

Más entradas sobre este tema

y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en

Etiquetado  , , .
Marcar como favorito enlace permanente.

Comentarios cerrados.