¿Qué es el Agente urbanizador en un Plan Parcial?

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Agente urbanizador en un Plan Parcial

El Agente urbanizador en un Plan Parcial se definió en la Comunidad Valenciana a finales de los años 1990. Desde entonces, muchas legislaciones Autonómicas se han incorporado a esta figura de actuación urbanística, que en esencia, y salvando las diferencias formales y de procedimiento, que existen de una legislación autonómica a otra, consiste en los siguientes:

Agente urbanizador en un Plan Parcial

Existe en el Plan General un determinado sector con diversos propietarios del suelo que por las razones que sean, no actúan en dicho sector de forma inmediata desde su aprobación o pasado un determinado tiempo

¿Cuándo aparece el Agente?

En ese contexto, y en algunas legislaciones,  puede, incluso partir de terrenos a reclasificar, una persona física o jurídica, que de momento llamaremos A,  y que no tiene por qué tener la condición de propietario de los terrenos que constituyen la actuación urbanística determinada, propone al Ayuntamiento correspondiente, un Proyecto Técnico de Actuación

Se compromete a su inmediato desarrollo y ejecución, que lógicamente comprende, por supuesto la urbanización de dichos terrenos.

Al mismo tiempo y en sobre cerrado establecen una Propuesta Económica, que establece la valoración de su actuación y las  condiciones jurídicas y económicas con el resto de propietarios, así como con el Ayuntamiento. Lógicamente, como hemos señalado el procedimiento varía de una Comunidad Autónoma a otra, según lo previsto en su legislación específica.

Análisis técnico

El Ayuntamiento, analiza técnicamente la propuesta y si le parece conveniente para el internes general del municipio, inicia un procedimiento de Concurso Público, en el que cumplidas las condiciones establecidas en el mismo, pueden presentar Proyectos Técnicos que igualen o mejoren el presentado por A, axial como la correspondiente propuesta Económica.

Terminado el plazo del concurso, se abren los sobres cerrados, que contienen la propuesta técnica y se valoran por los Técnicos Municipales, el conjunto de documentación entregada: Propuesta técnica y Económica.

El final del proceso supone que el Ayuntamiento declara a A o bien a cualquier otro de los ofertantes, como URBANIZADOR PRIVADO. También esta denominación y sus atribuciones varían de una Comunidad a otra.

Obligación del Agente

Desde el punto de vista puramente económico el denominado URBANIZADOR PRIVADO tiene como obligación principal, la ejecución de la urbanización del sector, mediante el presupuesto por el que se ha comprometido, en general a riesgo y ventura (ya que las posibles modificaciones del presupuesto, denominadas “retasaciones” están tasadas por ley).

Dicho presupuesto incluye los costes directos de ejecución de la urbanización (incluidas los accesos de infraestructuras necesarios), las indemnizaciones por edificaciones o explotaciones existentes en el sector, que hubiera que demoler, por ser incompatibles con la actuación, asi como los gastos generales y el beneficio, que le correspondiera como constructor, y los gastos financieros que le pueden suponer la operación de construcción, y también un cierto beneficio como URBANIZADOR PRIVADO (generalmente limitado por ley), que lógicamente aplica dado el riesgo que le puede suponer.

Remuneración

A cambio de esta prestación, los propietarios de terrenos, que reciben el aprovechamiento urbanístico que les corresponda, en proporción a su titularidad, en parcelas urbanizadas podrán, en general pagar en:

  • metálico, la parte correspondiente
  • especie, por medio de la cesión al URBANIZADOR PRIVADO, de parte del aprovechamiento que les corresponda.
  • modalidad mixta, parte en metálico y parte en especie.

En este último caso, se necesitaría determinar el porcentaje del valor neto del suelo transformado que se va a recibir como edificabilidad y que porcentaje de lo anterior se va a recibir en metálico. Este porcentaje habría que confrontarlo con un mínimo

Las leyes varían, en las modalidades que pueden o no estar presentes o, incluso quedar sin estar operativas en el Pliego de Condiciones que contiene la Propuesta Económica, que en definitiva regula las relaciones entre los propietarios, el Ayuntamiento y el URBANIZADOR PRIVADO.

Ecuación de Canje

En todo caso, el Agente urbanizador en un Plan Parcial, siempre deberá plantear la ecuación de canje, que es la siguiente: ¿Qué parte del aprovechamiento urbanístico de cada propietario se debe ceder al URBANIZADOR PRIVADO, en contraprestación de su actuación?

Para determinar cuál es la edificabilidad mínima que debería corresponder al Agente Urbanizador por su labor, debemos poner en correspondencia la valoración de la edificabilidad obtenida y la totalidad de los costes de la propia urbanización, a través de un porcentaje de ese aprovechamiento objetivo. Ese porcentaje se suelo se suele llamar “coeficiente de canje”.

Un valor objetivo de los solares a desarrollar se puede producir a partir de la valoración urbanística de usos que conlleva la mecánica de los coeficientes de ponderación, a efectos de obtener UA

Es decir, habrá un valor objetivo mínimo de ese coeficiente Cm que corresponde al hecho de cubrir con aprovechamiento el coste total del desarrollo urbanístico, relacionado con el valor de la UA (Unidad de Aprovechamiento)que ha servido de base para ponderar los diferentes usos y su edificabilidad de cada uso, a fin de obtener la UA de cada uso y, en consecuencia del total.

Si en todo el sector se producen U ud. Aprovechamiento y C es el coste total del desarrollo urbanístico, el coste unitario sera Cu= C/U. Por otra parte, esa UA se ha valorado a V Euros .

Por tanto el coeficiente mínimo será, expresado en porcentaje, Cm= 100 * Cu/V

Ejemplo 

En el desarrollo de un sector se generar 80.371 UA

El valor de la UA se fija en  400 €, a efectos de coeficiente de ponderación

El coste total de desarrollo es 12.205.018 Euros

El coste unitario Cu= 12.205.018 / 80.371 =   151, 18 Euros/UA

Por tanto, el coef. mínimo de canje  Cm=  151,18/400 = 37,80%                                                             

Es decir; si no recibimos al menos el 37,80% del aprovechamiento, no cubrimos costes

Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el  CPI 83 “Análisis de Viabilidad Económica de un Plan Parcial”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario

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