Derecho de Superficie
El Derecho de Superficie consiste en que el dueño de un terreno concede a un promotor o constructor, el derecho a edificar en su finca, pudiendo enajenar a terceros lo edificado, con la condición, que figurara en los respectivos contratos de transmisión del derecho, de que transcurrido un plazo determinado, que figura así mismo en la condición, la propiedad de lo edificado revierte al dueño inicial del terreno
Tenemos así 2 momentos en los que preguntarnos sobre la fiscalidad de la operacion
FISCALIDAD DE LA CONSTITUCIÓN Y TRANSMISIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE
Esta tipificado jurídicamente como un derecho real de uso o disfrute sobre bienes, es un HECHO IMPONIBLE tipificado en el artículo 11. Dos 3 º que se trata de una prestación de servicios cuyas condiciones generales para que esté sujeta y no exenta de IVA se describen en el artículo 4, Uno y Dos de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido
El SUJETO PASIVO en la constitución del derecho de superficie será el dueño del terreno
La operación queda sujeta y no exenta de IVA si se cumplen las condiciones generales para que la prestación de servicios
- Que sea realizada por un empresario o profesional
- En el ejercicio de su actividad empresarial o profesional
- Con habitualidad u ocasionalmente.
- Que sea una operación onerosa
En cuanto al DEVENGO del impuesto, que significa cuando legalmente se produce el hecho imponible, el derecho de superficie nace cuando se inscribe en el Registro de la Propiedad
Respecto a la BASE IMPONIBLE será el importe, expresado en dinero, que se hubiera acordado entre las partes y el correspondiente a la valoración de la contraprestación no dineraria (si se entregan bienes como viviendas, por ejemplo)
FISCALIDAD DE LA REVERSIÓN DE LO CONSTRUIDO AL DUEÑO DEL TERRENO
La reversión de lo edificado por el superficiario, a favor del dueño del solar es, a efectos de IVA, una entrega de bienes cuyo concepto recoge el artículo 8 de la LIVA
La Hacienda Pública considera que la reversión a favor del dueño del suelo, de lo edificado por el superficiario es una entrega de bienes que, según sea su uso después de terminados puede estar:
- Sujeta y no exenta de IVA si se trata de primera transmisión.
- Sujeta y exenta de IVA si se trata de segundas o ulteriores transmisiones.
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el “CU42 El Derecho de Superficie en un Solar”
Vea un Índice de los CPI, por Temas
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