¿Como se inscribe una finca en el Registro de la Propiedad?

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Finca en el Registro de la Propiedad

Una finca en el Registro de la Propiedad contiene la titularidad y sus caracteristicas como inmueble

Alli se inscriben lo que se denominan fincas registrales, como
  •  Los bienes inmuebles,  como terrenos y edificios
  • Las fincas, que son unidades de terreno delimitadas con unos linderos definidos que encierran una superficie de terreno físico, 
  • Cualquier otro elemento que tenga acceso al Registro de la Propiedad, como derechos de uso y que se pueda transmitir o vender
Finca en el Registro de la Propiedad
Inscribir finca en el Registro de la Propiedad
Esas fincas registrales e inscriben abriendo un folio determinado con un número correlativo que sirve de identificación figurando así inscritos en un registro nº ZZ de un determinado termino municipal, al Libro XX, Tomo XX, número XXX, inscripción Xª.

Con el número  XXXX, se identifica cada finca registral

que ha tenido acceso al Registro de la Propiedad  de forma biunívoca que hace que a una finca registral le corresponde un número de folio y al contrario y a un número le corresponde una única finca registral.

En el folio el registrador hace constar los siguientes datos de cada finca de acuerdo con la escritura pública otorgada ante Notario:
a)               Naturaleza: rustica o urbana
b)              Ubicación en el Municipio y en un paraje del mismo
c)               Linderos, describiendo la titularidad de las fincas colindantes, la extensión y orientación geográfica de cada uno de ellos.
d)              Superficie, es un dato que accede al registro por mera manifestación de su propietario.
e)              Titular/es y título por el que tienen esta titularidad: herencia, compraventa, etc.
f)                Servidumbres constituidas por voluntad de las partes.
g)             Cargas Urbanísticas, como consecuencia de la pertenencia de la finca a un sistema de compensación o cooperación.
h)              Cargas fiscales, hay que tener en cuenta que aunque las partes abonen las liquidaciones fiscales correspondientes,
la finca sigue respondiendo de los impuestos de TPO o de AJD, hasta que no venza el plazo de prescripción de la
HP, actualmente cuatro años.
i)                Cargas Civiles /hipotecas, embargos, etc.,)

La inscripción no es obligatoria, pero sí muy conveniente, por la seguridad jurídica que ofrece de su titular registral frente a terceros.

Cuando se inscribe una finca por primera vez, sea porque nunca ha figurado inscrita, sea porque proviene de un proyecto de compensación o reparcelación, y, en ambos casos, se inscriben fincas resultado que son distintas de las aportadas inicialmente al proceso urbanístico, la finca accede al registro por el procedimiento de inmatriculación.
Pero en el caso de fincas ya matriculadas, en las que por ejemplo se transmita su titularidad por venta a terceros, hay que respetar el tracto sucesivo, y el registrador no inscribirá si este no existe o se ha roto por un periodo determinado, como por ejemplo sucede con la herencia de unos padres que han fallecido, y el tercero comprador a los hijos deberá esperar a que estos inscriban su herencia y, una vez titulares, se podrá inscribir la venta por ellos efectuada.
Igual sucede en el caso de que figure en el registro de la propiedad una superficie normalmente muy inferior a la real (generalmente motivada por antiguos motivos fiscales), los excesos de cabida, salvo que sean inferiores a un 5 %, que el registrador anota de oficio a requerimiento de las partes, hasta un 20 % que necesitan de un informe previo de los técnicos del Catastro y para porcentajes superiores a este límite necesitan un procedimiento judicial.
Desde el punto de vista legal,  En primer lugar distinguimos los conceptos de finca física y registral, que vienen establecidos en  El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre que aprueba el Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
 
Artículo 26. Formación de fincas y parcelas, relación entre ellas y complejos inmobiliarios.
1. Constituye:
a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.
b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad
y uso o sólo uso urbanístico independiente
Este edificio, en construcción o terminado, será de propiedad del titular o dueño de la parcela sobre la que se ha construido el mismo.
Pero a su vez en el edificio se habrán diseñado distintas plantas, viviendas o locales asi como unos espacios comunes (portal, escaleras, etc.) que permiten el acceso a cada uno de ellos que conforman los espacios privativos susceptibles de comercialización siempre que tengan acceso al registro de la propiedad para el supuesto de que el titular quisiera enajenarlos a terceros que es cuando se origina la transmisión de la propiedad.
Por ejemplo, la vivienda situada en la planta tercera. Subiendo por la escalera, a la derecha, letra A (hay dos viviendas en esa misma disposición) tiene todos los elementos para ser una finca registral: goza de un perímetro cerrado de linderos propios encerrando una superficie delimitado por este perímetro, y se parece mucho a una finca   independiente, salvo por una nota diferenciadora: carece de suelo propio.
Pese a ello, con el establecimiento del Régimen de propiedad Horizontal, puede ser inscrito como finca independiente
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI),
concretamente en el  CPI 39 “Régimen de Propiedad Horizontal en Edificios”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario

 Vea un Índice de los CPI, por Temas

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