Ley por el derecho a la vivienda
Esta Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda que salió publicada muy cerca de las elecciones municipales de 2023 y básicamente se estructura en torno a dos grandes ejes en lo que nos afecta como promotores o gestores de patrimonio para alquilar
- por una parte hoy establece una serie de salvaguardas que vienen a dar un amplio blindaje a las ocupaciones e impagos de renta
- Por otra parte intenta limitar el derecho de la propiedad modificando plazos y sobre todo limitando los incrementos de renta anuales haciéndolos no depender del incremento anual del IPC ni siquiera del IPC del alquiler
La primera parte
no tiene un reflejo directo ni en la viabilidad económica ni en la legislación, pero sí tiene un efecto muy importante en cuanto a la seguridad jurídica que queda muy disminuida
El alquiler es un negocio a muy largo plazo, con ingresos pequeños pero recurrentes, y que necesita de una cierta estabilidad prolongada en el tiempo.
Los ingresos anuales por alquiler difícilmente pueden cubrir situaciones extraordinarias como que se deje de pagar el alquiler durante un periodo de muchos meses o que se vandalice la vivienda que está alquilada, etcétera
Por ello, una legislación que protege las ocupaciones y la falta de pago no motiva a que entren nuevos actores en el negocio del alquiler. Debemos recordar que el 90% de las viviendas en alquiler están en manos de particulares, que tienen mucho menos capacidad de reacción que grandes empresas
Entonces, estas legislación protectoras de los que incumplen la ley, lo que hacen es que, en un cierto porcentaje del total del sector, quien pensara poner un piso en alquiler se lo piense dos veces, o deje de hacerlo y quien ya tiene un piso en alquiler se plantee venderlo
Esto implica que la oferta de viviendas en alquiler disminuye y, por lo tanto, si se mantiene la demanda aumenta los precios ( es posible que uno no crea ni acepte la ley de la gravedad, pero las manzanas siguen cayendo hacia abajo). Este es un asunto que lo estamos viendo muy claramente en Cataluña y particularmente en Barcelona, donde esto se lleva aplicando ya algún tiempo y el fracaso es considerable
La segunda parte
se centra en limitar los incrementos de renta de las renovaciones de los alquileres
Hay una tercera “pata”
de la ley que busca una limitación de los precios de los nuevos alquileres, centrándose en definir “zonas tensionadas”, pero que, hoy por hoy, no tiene mucha viabilidad, ya que su desarrollo depende, en buena parte, del interés que tengas las CCAA en desarrollar esta legislación. No olvidemos que las competencias en materia de vivienda y suelo están transferidas a las CCAA
Con el nuevo mapa de gobiernos autonómicos que ha surgido en las elecciones de mayo de 2023, en las que hay una amplia mayoría de gobiernos de PP y VOX y que son contrarios a esta ley, la eficacia de la misma en este aspecto de limitación de precios y alquiler está muy disminuida excepto en aquellas comunidades regidas por el PSOE o por los nacionalistas
La ley rezuma ideología por todas partes, siempre en contra del propietario limitando su seguridad jurídica lo cual no es precisamente lo mejor para que alguien se decida hacer una inversión de cientos de miles de euros por vivienda
En el enlace anterior se puede acceder al articulado en detalle, que comentamos a grandes rasgos
Artículo 3. Definiciones.
c) Vivienda digna y adecuada k) Gran tenedor. Mercado residencial tensionado. d) Condiciones asequibles.
Aquí se establecen unas definiciones absolutamente subjetivas y que no tienen nada que ver ni con el mercado ni con las viviendas preexistentes y ni siquiera con la superficie de las viviendas. Estas definiciones van a condicionar el resto del articulado
1.º Vivienda social: la vivienda de titularidad pública destinada al alquiler
“La vivienda social podrá gestionarse de manera directa por las administraciones públicas o entidades dependientes, por entidades sin ánimo de lucro con fines sociales vinculados a la vivienda, o a través de fórmulas de colaboración público-privada, que sean compatibles con el carácter de la misma”.
Se abre un camino para poder desarrollar vivienda en suelos de equipamiento que estén vacíos o no se prevea que se vayan a utilizar en un plazo largo o medio. Con la fórmula de cesión por uso es posible que se pueden hacer viviendas a medio o largo plazo siempre y cuando no se le ocurra al legislador pretender cobrar un canon por el uso del suelo, porque entonces volvemos a las mismas, que es concretamente que no salen las cuentas
Artículo 15. Derecho de acceso a la vivienda y ordenación territorial y urbanística.
“ampliar la oferta de vivienda social 1.º Podrán establecer como uso compatible de los suelos dotacionales, el destinado a la construcción de viviendas dotacionales públicas”.
Se fomenta que, en suelos dotacionales, se pueda hacer vivienda social
De las reservas de suelo para VPP, el 50% deberá dedicar se a alquiler. Pero siempre dependiendo de que las CCAA lo legislen o no. Esto, se convierte, de momento, en papel mojado en la mayoría del territorio
Artículo 18. Declaración de zonas de mercado residencial tensionado.
“1. Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, …, zonas de mercado residencial tensionado”.
Parte de lo que pretende regular esta ley pivota alrededor del concepto de “residencial tensionado”, pero las declaraciones, definiciones y actuaciones quedan en manos de las comunidades autónomas (como no podía ser de otra manera dado que las competencias en materia de suelo y vivienda están transferidas) con lo cual, en una gran parte de España no va a haber declaraciones de suelo residencial tensionado y por lo tanto todo lo que vaya alrededor de este concepto seguirá siendo papel mojado por lo menos durante 4 años
Resulta curioso que todas estas actuaciones también pivoten alrededor de un porcentaje de la renta dedicado al alquiler del orden del 30%, pero sin tener en cuenta la superficie de la vivienda alquilada con lo cual, si esta legislación saliera adelante de una manera efectiva, esto también nos llevaría a que las viviendas dedicadas al alquiler cada vez sean más pequeñas hasta acercarse al mínimo legislado por las leyes de habitabilidad
Esto, en viviendas actualmente terminadas no tiene mucho arreglo, salvo que se divida las viviendas para hacerlas de 50 o 60 m2 pero, en los suelos que se vayan a desarrollar, en los cuales hay que hacer mucha vivienda para alquiler, parece claro que el diseño se orientará a superficies cercanas al mínimo absoluto, ya que las limitaciones de la Ley se establecen en función de la renta total de la vivienda, no la renta por metro cuadrado que parecería más lógico
TÍTULO IV. Medidas de protección y transparencia en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda. Artículo 31. Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda
Se obliga a mostrar una información que, en muchos casos, el arrendador particular no tiene.
Da la impresión de que el legislador no ha visto un contrato de arrendamiento en su vida y que desde luego si el 90% de los propietarios (particulares) que quieran poner una vivienda de su propiedad en alquiler tienen que cumplir todo esto es muy posible que decidan no alquilar
Disposición adicional primera. Base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda y refuerzo de la coordinación en la información sobre contratos de arrendamiento.
Hasta que no se haga esa base de datos no parece que podamos avanzar mucho
Disposición final primera. Medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, queda modificada como sigue:
“acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social”
«3. El pago se efectuará a través de medios electrónicos..»
Tres. Se añaden dos nuevos apartados 6 y 7 en el artículo 17, redactados en los siguientes términos:
«6. En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Cuatro. Se modifica el apartado 1 del artículo 20, que queda redactado como sigue:
“ Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario”.
Habitualmente, estos gastos se incluyen en la renta total. Ahora habrá que detallarlos y aumentarán la renta
“Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”
«Disposición adicional undécima. Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda
El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, …
Disposición final quinta. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
Esta disposición se orienta, a grandes rasgos, a proteger a los inquilinos que no pagan y a desproteger a los propietarios, principalmente haciendo muy difícil y farragoso el procedimiento de desahucio. Esta claro que el legislador esta a favor de los inquilinos morosos y en contra de los propietarios
Disposición final sexta. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.
… sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización
(actualmente, el 3,04%)
INE: Actualizado el 20 de septiembre de 2023
| Índice de garantía de competitividad | |
| Último período publicado | Variación % |
| Julio 2022 a Julio 2023 | 3,04 |
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el CPI 12 “ALQUILER-1: CONCEPTO, TIPOLOGÍAS Y MARCO LEGAL”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
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