Como se calculan los Precios Máximos de Venta de la Vivienda Protegida

  Por

Para poder calcular los Precios Máximos de Venta de la Vivienda Protegida, debemos manejar unos conceptos previos, llamémosles geométricos de:

–       
Superficie construida
–       
Superficie construida con parte
proporcional de zonas comunes
Pero la definición de superficie útil a efectos de venta de las
VPP, no se corresponde con la geometría, sino que, en elle¡a, no se consideran ciertos
elementos que reducen notablemente la relación que existe entre superficie útil
definida para las VPP y superficie construida con parte proporcional de zonas
comunes

En general, podemos decir que la superficie útil de una vivienda
es la “pisable”

Hay, por tanto una relación muy importante entre:
Superficie útil / Superficie
construida con parte proporcional de zonas comunes, que puede oscilar entre  0,72 – 0,75
Debemos
entender que la venta se fija aplicando un Precio máximo Unitario a los m2 útiles;
de ahí la importancia de determinar bien superficie útil
Podemos
decir que el promotor paga por el m2 construido pero ingresa por el m2 útil

PRECIOS
MÁXIMOS DE VENTA

Se parte de un Módulo Básico Estatal (MBE) que regía en todo el
territorio nacional, excepto en de Navarra y el País Vasco,
Y, de unos coeficientes
marcados en la ley estatal como máximos:
–       
CT = Coeficiente según tipo de
promoción protegida.
–       
CATPMS = Coeficiente de Ámbito
Territorial de Precio Máximo superior en función de unas áreas geográficas a
solicitud de las CCAA y aprobadas por el Estado.
–       
CG = Coeficiente de área
geográfica, reparto territorial que solicitaba la CCAA al Estado.
o  
Cada municipio está afecto a un
ámbito geográfico y por tanto a uno de estos 2 coeficientes (CG  o CATPMS)
Y, el precio máximo de
venta, PMV, se obtenía de multiplicar
MBE
* CT* (CG  o CATPMS) 
Las CCAA definen su propio Modulo
Autonómico, que es el valido a efectos legales, aunque, en general, coincide
con el estatal que había, de 758,00 €/m2 útil
–       
CT Coeficiente de tipología de la
promoción
·       
VPP – RE …………1,50
·       
VPP – RG ………   1,60
·       
VPP – PT………… 1.80
–       
CATPMS Coeficiente de Ámbito
Territorial de Precio Máximo Superior, los valores máximos que las CCAA pueden
establecer, son los siguientes, dependiendo del Grupo territorial donde se
ubique la promoción y del tipo de promoción protegida:
                           PC      RG     
RE
——————————————
GRUPO
A        2,20   1,60    
1,60 
GRUPO
B        1,60   1,30   
1,30
GRUPO
C        1,30   1,15   
1,15
Con estos precios se podía
llegar a grandes diferencias en función de la ubicación
El 31 de diciembre de 2012
dejo de aparecer el MB y las CCAA siguieron aplicando los precios máximos de
venta que tenían en sus legislaciones respectivas, sin que hasta la fecha se
hayan visto alterados dichos precios de venta, aunque algunas CCAA han sacado
sus propios módulos básicos que, en general, en nada alteran los precios
máximos de venta, excepto en algún caso en que se ha producido una bajada

PRECIO
MÁXIMO DE VENTA

VIVIENDAS

Se obtenía de aplicar el PMV a la superficie útil computable de
la vivienda

PLAZAS
DE GARAJE VINCULADAS A LA VIVIENDA

En general se aplica un
60% del PMV de la vivienda a la superficie útil de la plaza de aparcamiento.
Con un máximo de 25 m2 y 9 m2 útiles, si es en superficie

PRECIO
MÁXIMO DE VENTA DE TRASTEROS

En general se aplica un
60% del PMV de la vivienda a la superficie útil de los trasteros, Con un máximo
de 8 m2

EJEMPLO
DE DETERMINACIÓN DE PRECIO MÁXIMO DE VENTA

DATOS:
Tenemos presentada para calificación
provisional una promoción VPP de Precio
Básico compuesta por viviendas de 80
m2 útiles con una terraza de 16 m2  (legal
máxima posible), ubicada en un municipio de una comunidad autónoma que ha sido
declarado de precio máximo superior del
grupo B
A cada vivienda se le
vincula 1 plaza de garaje y 1 trastero con la superficie útil máxima posible
legalmente
Se supone que la CCAA
aplica los coeficientes legales máximos establecidos en la ley estatal: 1,6 por
Grupo B  y 1,3 por Precio básico
Por tanto
Superficie Terraza = 16 M2
Superficie Útil = 80 + Máximo (50% T = 8) = 88 M2 < 90 M2 S.
Máxima
Superficie Útil Garaje = 25 M2
Superficie Útil Trastero = 8 M2
Precio Máximo Venta Vivienda = 758 €/M2 Útil * 1,6 * 1,3 * 88 =
138.744 €
Precio Máximo Venta Garaje Y Trastero = 60% * 758 * 1,6 * 1,3 *
33 = 31.217 €
Precio Venta Máximo Total = 169.961 €
Se observan las
importantes diferencias en precio dependiendo del municipio y del régimen de
protección
Y también que el precio de
garaje y trastero, calculado de acuerdo a la normativa, puede ser superior al
precio de mercado, en muchos casos. Pero, al estar vinculados a la vivienda, el
precio a considerar es el del conjunto
Todos estos temas están desarrollados con
más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI),
concretamente en el  CPI 46 “VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PUBLICA (VPP). Conceptos
Básicos”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro
BLOG  Cuadernos del Promotor y
Gestor Inmobiliario

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