Sistemas de Contratación de Obras de Edificación

De los Sistemas de Contratación de Obras de Edificación, el elegido por el promotor depende fundamentalmente de los recursos técnicos que éste tenga en su nómina

El Promotor inmobiliario puede contratar la ejecución de una obra bien:

  1. Directamente con un Contratista, o varios: uno principal y, en parte por subcontratistas.
  2. A través de una empresa de ingeniería (Project Management),  que asume la total responsabilidad.

Sistemas de Contratación de Obras de Edificación

Otro elemento fundamental, aparte de los recursos técnicos, es si el promotor tiene acuerdos:

  1. Con empresas, fundamentalmente del ramo de oficios: carpintería exterior e interior, electricidad, fontanería, etc.
  2. Acuerdo con fabricantes de ciertos materiales, como pueden ser: ladrillos vara vista, para utilizar en fachadas de las distintas promociones, dando imagen. Aparatos sanitarios, muebles de cocina, puertas interiores, ascensores, etc.

Estos acuerdos pueden suponer para el promotor unos descuentos importantes en función del volumen de obra contratado.

A) MODALIDADES DE CONTRATO

No es un procedimiento habitual en las promociones inmobiliarias, salvo que sean de una gran complejidad.

En esta modalidad el ejecutante, sea empresa de ingeniería o de arquitectura, o sea empresa constructora, asume todos los riesgos hasta la entrega de la promoción al promotor y, posteriormente también asume los defectos constructivos del promotor o de sus clientes, bien en el acta de recepción de las obras con reparos o bien en un plazo determinado en el contrato.

PRECIO CERRADO A PARTIR DE COTA CERO

Primero hay que definir la cota cero de un edificio que, normalmente es la salida de la cimentación

Desde la cota cero para arriba, las unidades de obra están negociadas con el contratista adjudicatario, quien también asume las mediciones tras una negociación y el consiguiente acuerdo con los criterios de medición y su cuantía de cada unidad de obra.

El precio se cierra pues a partir de la cota cero para arriba, sin embargo, desde la cota cero para bajo las unidades de obra quedan abiertas en cuanto a su medición, porque pueden existir ciertos imprevistos, como:

  1. Terrenos de distinta dureza
  2. Lluvias que provoquen en la excavación corrimientos de tierras y también horas de bombas de evacuación de aguas.
  3. Arriostramientos imprevistos
  4. Restos Arqueológicos imprevistos
  5. Sostenibilidad de las paramentos de los sótanos del edificio.
  6. Longitud de pilotes variable, hasta el rechazo.
  7. Etc.

El compromiso de no variar las unidades de obra por encima de la cota cero debe ser asumido en primer lugar por el promotor, ya que este en numerosas ocasiones, la realización de estos cambios es el hecho más peligroso, desde el punto de vista de desviaciones

B) MODALIDADES DE CONTRATISTA

CONTRATISTA ÚNICO

No hacen falta recursos técnicos adicionales por parte del promotor, solo, se necesitan los ordinarios que son:

  1. Un medidor con experiencia
  2. Un técnico encargado de la ejecución de las obras, que asista a las reuniones de obra y mantenga al promotor informado de las decisiones que tiene que tomar asesorado por este y la DF.

CONTRATISTA UNICO EXCEPTO EN LOS MUEBLES DE COCINA Y ELECTRODOMÉSTICOS CUYA CONTRATACION SE RESERVA DIRECTAMENTE EL PROMOTOR.

En esta variante el contratista elegido tiene que presentar oferta de todos los capítulos excepto de los citados,  de muebles de cocina y electrodomésticos que los contrata directamente el promotor

Pero es conveniente que se acuerde un precio de descarga, almacenamiento, en su caso, y distribución de los mismos a los distintos pisos consignados por el fabricante.

CONTRATISTA PRINCIPAL QUE HA OFERTADO TODOS LOS CAPITULOS DE LA OBRA, PERO EL PROMOTOR SE RESERVA UN PLAZO PARA CONTRATAR DIRECTAMENTE CIERTOS CAPÍTULOS DE LA OBRA.

La oferta del contratista debe contener la de los capítulos señalados por el promotor que, en el clausulado del contrato constan como tales, reservándose el promotor un plazo, de tal forma que no interfiera la programación de la obra, previamente establecida, para que el promotor pida ofertas a sus empresas de confianza.

Cuando llegue la fecha acordada el promotor dará un listado de empresas cuyos capítulos directamente son contratados por el promotor y, por el contrario, sera firme la oferta de aquellas empresas que no figuren en dicho listado.

Generalmente se trata de empresas de los capítulos de oficios, como:

  • Carpintería Exterior
  • Carpintería Interior
  • Electricidad
  • Fontanería
  • Pintura
  • Muebles de Cocina

VARIANTE DE LA ANTERIOR PERO EL PROMOTOR SOLO PROPONE LA ADQUISICION DE CIERTOS MATERIALES

En este caso, como en los anteriores, se pueden dar dos variantes.

  1. Que el promotor contrate directamente los materiales a pie de obra.
    1. Que sea el contratista quien los contrate directamente bajo la indicación del promotor.

Para ello se requiere que en la unidad de obra figure el precio de adquisición para que El promotor pueda comprobar si el precio obtenido por él es aceptable.

Los materiales pueden ser:

  1. Ladrillo macizo visto para fachadas
  2. Solados cerámicos
  3. Solados de mármol
  4. Parquets
  5. Alicatados
  6. Calderas
  7. Aparatos de aire acondicionado
  8. Electrodomésticos
  9. Porteros Automáticos
  10. Etc.-

Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI)

Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el  CPI 53 “Estrategias para Contratar una Obra de Edificación”, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario

Descargue aquí el Índice por Temas de los CPI 

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