El concepto de parcela finca y solar tiene aspectos comunes y diferentes
Vamos a enumerar ciertos conceptos jurídicos, que afectan a parcela finca y solar, y tambien a Finca Registral
La Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015, dice en su Artículo 26
“1. Constituye:
a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.
b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.”
Y, teniendo en cuenta el concepto de solar (Un solar es una parcela clasificada urbanísticamente como suelo urbano, apta para la edificación, y dotada de todos los servicios, a pie de parcela) se tiene:
a) No toda finca es parcela, al no tener atribuido edificabilidad y uso o, solo uso.
b) No toda parcela es solar, al no tener a pie de ella todos los servicios públicos necesarios
c) Sin embargo, un solar tiene siempre las características de una parcela y de una finca.
d) Toda finca no tiene por qué ser finca registral.
e) Los solares son todos parcelas edificables y, como tales fincas registrales.
Hay que tener en cuenta que los solares abren folio en el RP, pero a veces no se corresponden físicamente con una poligonal que encierra una superficie, que es
su cabida, sino que a veces sucede que una finca registral, que está en un único folio en el RP, contiene elementos muy diversos, en distintas ubicaciones no conexas entre sí. Por ejemplo, la conocida vinculación registral entre una determinada vivienda, la plaza de garaje y el trastero.
En la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria
Deberá contenerse, Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria
En resumen, en diversos artículos de la citada ley, resulta que:
a) La representación gráfica ha de estar georreferenciada.
b) Que la usual es la que Certifica el Catastro
c) Que la Representación Gráfica Alternativa a la anterior, se admite, solo si lo admite la Ley Hipotecaria
La base geométrica del Catastro Inmobiliario está constituida por la cartografía parcelaria elaborada por la Dirección General del Catastro
En el Catastro Inmobiliario, cada finca se identifica por una Referencia Catastral que es un numero de 30 dígitos, los tres últimos son de control.
Pero la diferencia más esencial entre ambos registros es que;
- El Registro de la Propiedad, da fe ante terceros de que los datos consignados en la inscripción son ciertos.
- El Catastro Inmobiliario registra la representación gráfica de las fincas y da su valoración a efectos tributarios, sin más valor jurídico
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el CPI 60 “Representación Gráfica de Parcelas, Fincas y Solares”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
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