Que es un contrato de arras o señal
El contrato de arras es un contrato por el cual, una parte, denominada potencialmente comprador, entrega a la otra parte, denominada
potencialmente vendedor, una cantidad en concepto de arras o señal, a cuenta del precio final pactado de la compraventa de un inmueble determinado, o bien en concepto de pena indemnizatoria previa, o indemnización, para asegurar el otorgamiento de la futura
compraventa que será otorgada en un plazo, precio y condiciones de pago previamente convenidos en el contrato previo
Las arras son una cantidad de dinero que desembolsa el comprador potencial para reforzar su vinculación con la futura compraventa de un inmueble
En el sector inmobiliario los contratos de señal se realizan generalmente sobre inmuebles de todo tipo; terrenos, solares o
edificios para su rehabilitación, demolición o explotación en régimen de alquiler.
La cantidad entrega como señal o arras suele oscilar entre un 10 y un 20 % del precio total convenido, aunque es variable con la evolución de los mercados y el plazo de otorgamiento de la escritura que también influye.
En cuanto al plazo para otorgar la escritura pública de compraventa el promotor comprador futuro deseara el máximo y el dueño el mínimo
Las arras se regulan por los artículos 1.124, 1.454 y 1.152 del Código Civil CC., y pueden ser:
a) Confirmatorias
b) Penitenciales
c) Penales
ARRAS CONFIRMATORIAS
Se trata de confirmar la existencia de un contrato de compraventa, ya que no se hace referencia alguna a los efectos del contrato y a las
facultades de las partes ante un incumplimiento de la obligación.
Se limita a descomponer la forma de pago del precio en:
- Cantidad a pagar a la firma del contrato
- El resto del precio convenido se pagará en la firma de la escritura que como máximo se firmará en fecha determinada.
Es decir, es un verdadero contrato de compraventa que, para mostrar la fuerza del vínculo se paga parte del precio como señal.
ARRAS PENITENCIALES O DE DESISTIMIENTO
Es la única clase de arras que permite a ambas partes desistir del contrato de compraventa:
– La parte compradora si no cumple perderá un porcentaje de la cantidad entregada como señal libremente pactado en el contrato.
– La parte vendedora si no cumple deberá devolver al comprador la cantidad entregada como señal multiplicada por un factor libremente pactado en el contrato.
ARRAS PENALES
En este caso, la cantidad entregada por el comprador queda en poder del vendedor en caso de incumplimiento.
Permiten solicitar la indemnización por daños y perjuicios, puesto que la cantidad entregada como señal lo es en
concepto de indemnización, pero además permite solicitar judicialmente el cumplimiento de la obligación.
En caso de incumplimiento de pago por parte del comprador pierde la cantidad entregada en concepto de pena, que en
tal caso sustituye a la indemnización por daños y perjuicios, sin perjuicio de excluir que el acreedor pueda exigir el cumplimiento del contrato.
Centrándonos en las arras y excluidas las confirmatorias, la característica fundamental es que permiten a ambas partes, desistir del
contrato principal, que es la compraventa del inmueble, eso sí, con efectos tasados por ley. Distintos para cada parte:
1) Si es el comprador quien libremente puede desistir perderá lo entregado como señal.
2) Si es el vendedor quien desiste deberá entregar al comprador el duplo de lo que entrego como señal.
La redacción de este tipo de contratos es, como en cualquier tipo de contratos, muy particular de los abogados que la
redactan ya que se limitan a explicitar los objetivos de su cliente, en una primera redacción que ofrecen como borrador a la parte contraria, teniendo en cuenta que los objetivos de vendedor y comprador son esencialmente distintos y muy variados.
Así el vendedor puede pretender que él pueda desistir de firmar la escritura pública tasando los efectos de esa decisión o, por el contrario, su deseo es
que ni uno ni otro puedan desistir de la obligación futura
Para conseguir uno u otro de esos objetivos se pueden utilizar redacciones más o menos disuasorias, como son el uso de las distintas clases de arras: confirmatorias, penitenciales o penales, introducidas en la redacción del texto del contrato, pero respetando siempre unos principios generales de derecho que son las tres siguientes:
A) Que el contrato de señal o de arras es preparatorio de una futura compraventa y que sus efectos legales están incluidos en ella.
B) Que la redacción sea clara y alejada de interpretaciones.
C) Que refleje la voluntad de las partes
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente
en el CPI 50 “Contrato de Arras y Otros Preparatorios de la Compraventa”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
Vea un Índice de los CPI, por Temas
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Correcta información, señalar que lo mas común son los contratos de arras penitenciales.