El IVA de una Rehabilitación de un edificio
El concepto fiscal, y mas concretamente el IVA de una rehabilitación de un edificio, actualmente vigente, es el establecida por el Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, en su articulo 2
Son obras de rehabilitación de edificaciones las que reúnan los siguientes requisitos:
1.º Que su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50 por ciento del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de
rehabilitación.
2.º Que el coste total de las obras a que se refiera el proyecto exceda del 25 % del precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado aquélla durante los dos
años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo
Por tanto, se debe cumplir una » CONDICIÓN CUALITATIVA» y, además, otra «CUANTITATIVA»
Es decir, la rehabilitacion de de ser de importancia y el Presupuesto de Contrata debe ser superior a un cierto porcentaje del valor residual del edificio, a rehabilitar, el cual se establece en función de la fecha de adquisición del edificio
Con estas DOS condiciones cumplidas, la rehabilitacion se entiende que cumple los requisitos FISCALES necesarios para deducirse el IVA soportado y que las ventas se consideren como 1ª transmisión, sujeta a IVA y no a TPO
Si no se conoce el valor catastral del edificio a rehabilitar, no es muy inexacto estimarlo en el 60% del precio de adquisición
Se estima que el valor del suelo y del edificio existente guardaran la misma proporción en valores catastrales y reales, para poder estimar el Valor Neto del Edificio, descontando
suelo
La obra, debe suponer, al menos, el 25% del Valor Neto para que pueda considerarse que el IVA se puede repercutir y que las transmisiones futuras se acogerán al IVA y no a TPO
Si NO cumple, No sera deducible el IVA soportado
Y Si se tratara de una rehabilitacion de viviendas y se aplicara el Tipo General, y no el reducido, ni se considerará la venta, en su caso, como primera transmisión
Por tanto, es muy importante determinar si la rehabilitación que se propone cumple o no cumple con estos criterios, porque el coste se puede incrementar en ese IVA NO
recuperable
Y tambien, porque nos exponemos a una inspección fiscal y a un eventual juicio y sentencia desfavorable
Véase, a modo de ejemplo, la Resolución de Tribunal Económico-Administrativo Foral de Gipuzkoa, 32.187 de 11 de Junio de 2015
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el CPI 44 “REHABILITACIÓN de EDIFICIOS 2. Valoración, Contratos y Fiscalidad”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
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