Estrategias para establecer un Plan de Negocio de alquiler

EL PLAN DE NEGOCIO EN ALQUILER

Un plan de negocio en alquiler es cada vez más conveniente, dado que este mercado del alquiler y de la gestión de activos patrimoniales está tomando cada vez más fuerza consolidándose como una alternativa de inversión frente a la “clásica” promoción inmobiliaria en venta

PLAN DE NEGOCIO EN ALQUILER

Las decisiones de inversión de estas operaciones en renta requieren el establecimiento de un Plan de Negocio y Estudio de Viabilidad, concordante con esa situación, tan diferente del modelo de venta, a fin de obtener la rentabilidad y necesidades de recursos financieros necesarios para llevarlo a cabo

Las empresas promotoras e inmobiliarias, hasta la crisis de 2007, requerían de unas necesidades de apalancamiento y recursos ajenos muy diferentes de lo que ahora demanda el sector financiero, que exige ahora mayor solidez en los fondos propios para dar nueva financiación

Eso lleva a que estas empresas deban contemplar la opción de dedicar, cada vez más, un porcentaje de su actividad a la gestión de su patrimonio inmobiliario que, incluso si no se dedica al alquiler, no deja de tener gastos de titularidad y obligaciones de amortización de hipotecas

Los nuevos actores en este sector (Fondos de Inversión, SOCIMIS, empresas patrimonialistas, etc.) necesitan de herramientas que evalúen la rentabilidad de operaciones a acometer

ESTRATEGIAS

Los activos a estudiar pueden ser de una gran diversidad: residencial, centros comerciales, oficinas, terciario, “retail”, hoteles y apartamentos turísticos, aparcamientos, etc., en renta pura o en explotación, cada uno de ellos con unos ingreso, costes y necesidades diferentes, pero que, en su conjunto, definen la rentabilidad de la operación, y que no cabe estudiar por separado

Partiendo de la existencia de un conjunto de activos inmobiliarios de muy diferentes usos, modalidades de explotación y formas de adquisición, sitos en diferentes localizaciones y edificios, se trata de responder a la pregunta:

¿Qué rentabilidad voy a obtener de este conjunto de activos, y cuáles serán los fondos propios y recursos ajenos necesarios para ello?

El objetivo básico de cualquier plan de negocio a futuro es contestarse a las siguientes cuestiones

  • Cuánto voy a ganar realizando esta operación económica
  • Qué medios voy a necesitar para poder ganar eso que pienso ganar
  • Qué reparto de fondos propios y recursos ajenos voy a poder movilizar para poder llevar a cabo esta operación

Ahora tendremos que proceder a definir cuáles son los activos inmobiliarios que vamos a poner en renta en nuestro plan de negocio, con sus características principales

 Vamos a proceder como siempre de lo más general a lo más particular

PARÁMETROS ECONÓMICOS DEL PLAN

Deberemos definir especialmente los parámetros económicos que nos ayuden a describir el modelo en el que nos vamos a mover

Es decir; debemos establecer ciertos parámetros para definir el entorno económico de nuestro Plan

  1. Una hipótesis de evolución anual de precios, dado que esos precios variaran a lo largo de los años.

Según el porcentaje que fijemos, tanto los ingresos como en los gastos. Como decíamos anteriormente, estamos realizando un estudio de viabilidad a futuro con lo cual tendremos que adivinar cómo va a evolucionar la economía en un período de al menos 5, 10 o 15 años. 

Estrategias de remuneración de dividendos

No olvidemos que el objetivo último de este plan de negocio consiste en poner en renta una serie bienes de que formarán parte de nuestros  activos; es decir de las aportaciones de una serie de socios que permanecerán dentro de la empresa durante un largo periodo de tiempo y que esas aportaciones tanto en especie, como de capital líquido para poder adquirir nuevos activos, los socios no nos la van a entregar simplemente para que pasados 15 años podamos devolvérsela con un incremento monetario, sino que esperarán obtener retornos periódicos cada año en forma de reparto de dividendos

Amortización anticipada de hipoteca

Una de las cargas más importantes que hay en este negocio de renta de activos, y una de las obligaciones más importantes, después del Impuesto de Sociedades es el abono de intereses y amortización de capital del conjunto de hipotecas que pudiéramos tener en nuestros activos

Este supone un monto considerable con respecto al total de los ingresos ordinarios y una carga y un gasto en cuanto a la amortización y al pago de intereses

Por tanto, puede ser una política interesante de la empresa amortizar anticipadamente en la cantidad que se pueda estas hipotecas, porque eso nos liberará recursos para otras actividades y disminuiremos nuestra carga de intereses

Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el  CPI 47 “ Plan de Negocio de Activos en Renta”, y siguientes,  

Vea un Índice de los CPI, por Temas

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