El Coste del Capital de una Empresa

EL COSTE DEL CAPITAL

EL COSTE DEL CAPITAL

Debemos conocer el coste del capital propio y el de los diferentes recursos financieros que utiliza la empresa para la financiación de inversiones (que tendrán un diferente coste), para poder establecer en qué proporción los utilizaremos, teniendo en cuentea que:

  • La rentabilidad requerida de una inversión no debería ser inferior al coste de su financiación. Por lo tanto, el coste del capital debe ser la tasa de rendimiento mínimo que deben generar los proyectos de inversión
  • La mejor forma de financiación será la más barata y, por ello, conocer el coste de capital es importante, y ese cálculo no es obvio. Hay que hacerlo.
  • Conociendo el coste de cada fuente de financiación podremos determinar la mejor combinación de las mismas para llevar a cabo la inversión

El riesgo económico se deriva de la variabilidad de los flujos de caja de los proyectos de inversión.

Desde el punto de vista operativo de la empresa el promotor inmobiliario, que actuará como director general, consejero delegado o presidente del Consejo de administración, es el único responsable de garantizar que las promociones inmobiliarias que se decidan acometer, de entre los posibles proyectos de inversión, generen una rentabilidad mínima para sus accionistas o propietarios teniendo en cuenta el riesgo inherente a estas operaciones

El promotor necesitará disponer un valor de referencia mínimo de rentabilidad  

con la idea de obtener la rentabilidad máxima posible en ese proyecto inmobiliario, siempre superior al valor mínimo

Ese punto de referencia es decir la tasa mínima de rentabilidad aceptable por la empresa se conoce como coste de capital o coste de oportunidad del capital

Este valor del capital es la tasa de rendimiento interno que una empresa inmobiliaria deberá pagar a sus inversores, accionistas u obligacionistas que arriesgan su dinero

O,  dicho de otra manera, el coste del capital es la rentabilidad mínima que tiene por objeto:

  1. Satisfacer las diversas fuentes de financiación
    1. Fondos propios
    1. Recursos ajenos, como préstamos de todo tipo, avales o emisión de obligaciones
  2. Remunerar los inversores (por acciones, participaciones u obligaciones convertibles)
  3. Que no decaiga el valor de mercado de las acciones

Su determinación se realiza acudiendo al balance de la empresa inmobiliaria y realizando los siguientes cálculos

  • Cálculo de los fondos propios
  • Cálculo de los intereses de los préstamos de todo tipo y de las diversas fuentes de financiación
  • Cálculo del valor medio ponderado del capital

VALORES QUE DETERMINAN EL COSTE DEL CAPITAL

El coste de capital nos sirve también como indicador de la rentabilidad que ofrecen alternativas de inversión comparables y tiene en cuenta el nivel de riesgo económico y financiero de la empresa.

Lo compararemos con la rentabilidad de un activo libre de riesgo + la existencia de una prima de riesgo más o menos habitual en el sector y el tipo de inversión

Recalquemos que, cuando la tasa de rendimiento aumenta, el coste del capital de la empresa también lo hace. Los factores que influyen son:

La situación económica general.

Depende de la demanda y la oferta de capital, así como de la inflación previsible. Se cuantifica por el tipo de interés sin riesgo (Deuda Pública del Estado a 10 años, o Bono alemán

Cuando se produce un aumento de la demanda o disminución de la oferta de dinero, o si se espera un aumento de la inflación, aumenta la tasa de rendimiento requerida. Y viceversa

Las condiciones del mercado.

A mayor riesgo del proyecto, mayor tasa de rendimiento requerida. La prima de riesgo es la diferencia entre el rendimiento del proyecto y la alternativa económica con riesgo nulo

También podemos hablar de una prima de liquidez en función de su capacidad de venta  a mitad del proceso, aunque en los proyectos inmobiliarios esta variable no se usa porque la venta es prácticamente imposible hasta que el proyecto no está terminado 

Las condiciones financieras y operativas de la empresa.

El riesgo también procede de las decisiones realizadas en la empresa. Tenemos el riesgo

  1. Económico, que depende de las decisiones de inversión de la empresa.
  2. Financiero, que se tiene que ver con las decisiones de financiación (en cuanto al uso de la deuda y de las acciones preferentes). 

La cantidad de financiación y el valor de las acciones

Cuando aumenta la financiación de la empresa hay nuevos costes de emisión, si la empresa busca un volumen de financiación realmente grande en comparación con su tamaño de la misma, puede surgir dudas de si se puede gestionar adecuadamente esa gran cantidad de dinero lo que hará que aumente la tasa y, por tanto, el coste del capital.

El coste del capital es uno de los factores principales de la determinación del valor de la empresa al ser utilizado como la tasa de descuento que actualiza la corriente de flujos de caja que la compañía promete generar.

Si el coste de una inversión fuera mayor que el rendimiento esperado, el valor de mercado de las acciones descendería, reflejando la pérdida asociada a esa mala decisión de inversión.

Obviamente, a mayor riesgo, más alto el coste del capital, o sea, una mayor tasa de descuento y, por tanto, menor valoración de la empresa. 

Y como la emisión de las acciones es la encargada de proporcionar la financiación necesaria por ese camino, el coste de recursos financieros aumentará cuando el valor de los títulos sea bajo, y viceversa

Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el  CPI 99 El Coste del Capital y las Decisiones de Inversión Inmobiliaria”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario

Vea un Índice de los CPI, por Temas

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