¿Como se calculan los coeficientes de propiedad de un edificio?

Coeficientes de Propiedad

Se trata de calcular los coeficientes de propiedad  o cuotas de participación de los distintos pisos, locales y anejos con los elementos comunes del edificio.

Coeficientes de Propiedad

REQUISITOS LEGALES

Existen dos artículos en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal 1ue se ocupan del establecimiento de los coeficientes de copropiedad:

Articulo 3 (solo se transcribe parcialmente en lo que se refiere al cálculo)

Coeficiente de copropiedad

A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo.

Articulo 5 (solo se transcribe parcialmente en lo que se refiere al cálculo)

 Cuota de participación que corresponde a cada piso o local:

Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

  • EMPLAZAMIENTO: INTERIOR O EXTERIOR
  • SITUACIÓN
  • MAYOR O MENOR USO DE LOS ELEMENTOS COMUNES

 SISTEMAS DE CÁLCULO

El promotor puede utilizar estas ponderaciones de forma razonable y con la única condición de que sumen 100 ya que una vez inscritos los coeficientes de participación en la propiedad del inmueble, se requiere unanimidad para rectificarlos, con la única posibilidad de presentar una demanda ante el juez, que solo resolverá favorablemente en caso de manifestarse desproporción.

Según esta redacción la base de cálculo, es la superficie útil en función de los parámetros indicados, sin que el texto legal indique como, y con la única condición de que la suma de cuotas tiene que ser 100, ya que estas deben reflejarse en centésimas. Los parámetros de ponderación son los siguientes:

El promotor, que es quien otorga el documento, a la vista del diseño del edificio y de la facilidad de su comercialización, puede optar entre varias soluciones.

Los sistemas son diferentes según se trate de un único edificio sea del uso que sea o de un complejo inmobiliario

APLICACIÓN A UN EDIFICIO DE USO RESIDENCIAL

Para un edificio de uso residencial por establecer las siguientes fincas nuevas

  1. Tantas fincas registrales independientes, como espacios privativos tenga el proyecto de la promoción: viviendas más locales más plazas de garaje más trasteros, todos ellos como fincas independientes,
  2. Tantas fincas registrales independientes como viviendas  y locales comerciales tenga la promoción más una finca registral única para los trasteros, ubicados en una misma planta bajo cubierta y otra para las plazas de garaje, ubicada en las plantas sótano del edificio.
  3. Ídem el sistema anterior pero ahora con los trasteros ubicados en la totalidad o en parte de una de las plantas sótano.
  4. Tantas fincas registrales independientes como viviendas a las que se les vincula un trastero y fincas registrales independientes para los locales comerciales y una sola finca registral para las plazas de garaje.
  5. Tantas fincas registrales independientes como viviendas a las que se les vincula un trastero y una plaza de garajes.
  6. Cualquiera de los sistemas anteriormente descritos, pero para los locales comerciales situados en la planta baja del edificio se considera un único local, con la posibilidad de división posterior cuando estos sean comercializados por el promotor, con la condición de que reparta el coeficiente total asignado en la escritura inicial entre todos los que divida.

Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos Prácticos Inmobiliarios (CPI), concretamente en el “CU39 Régimen de Propiedad Horizontal en Edificios”, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor Inmobiliario

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