División horizontal de un edificio
La división horizontal de un edificio de uso residencial se relaciona con el diseño de distintos espacios de aprovechamiento independiente, denominados:
- Pisos en planta baja o no, en el resto de plantas del edificio y en su caso, en plantas ático o bajo cubierta en forma de pisos abuhardillados.
- Locales Comerciales o de Negocio, normalmente en planta baja con o sin entreplanta y, en su caso, también en planta primera.
- Plazas de Garaje, normalmente situados en plantas sótano o, excepcionalmente en planta baja.
- Trasteros, normalmente situados en plantas sótano o en planta bajo cubierta.
Las plazas de garaje y los trasteros se denominan también anejos
Para comercializar este edificio
Solo hay tres formas jurídicas de hacerlo:
- Vender el edificio completo a un tercero.
- Vender una cuota de propiedad, con lo que se crearía un proindiviso y nadie podría determinar cuál era su propiedad privativa.
- Establecer en el edificio el Régimen de Propiedad Horizontal creando derechos de propiedad exclusivos sobre ciertas partes del edificio como pisos, locales, garajes y/p trasteros, para lo cual deben crearse tantas fincas registrales independientes, como elementos privativos vayamos a comercializar, fincas que nacen al derecho precisamente con la creación de este Régimen de Propiedad Horizontal.
En este caso los espacios privativos se encuentran perfectamente delimitados y, en este artículo se cita que todo lo que existe dentro de este límite es del dueño del elemento privativo, para su uso y disfrute.
El Registro de la Propiedad también admite la inscripción
de fincas discontinuas, ya que para el registro la finca no tiene una identidad real y es, simplemente todo aquello que abre folio en el registro.
Una finca es un folio con su número identificativo de la misma.
Y, en virtud de este principio registral, se permite que una sola finca sea descrita como un determinado piso, situado en la planta tercera, letra A, a la que se le anexiona la plaza de garaje nº 64, situada en el segundo sótano y el trastero nº 4 situado en el sótano primero (esta descripción el registro exige que sea completa identificando su superficie, linderos, etc., pero la simplificamos a efectos didácticos) y, de esta vinculación registral surge una sola e indivisible finca registral que contiene piso (también puede hacerse con local) y anejos que de esta forma quedan unidos inseparablemente al piso y, se comercializan juntos por el promotor y el comprador no los puede vender de forma separada.
En un edificio existen dos zonas distinguibles:
a) Espacios privados de aprovechamiento independiente tales como los ya señalados.
b) Zonas Comunes definidas como señala en el artículo 396 del CC
A cada piso o local se le atribuye una cuota de copropiedad que el artículo solo especifica que se calculara en:
- En proporción al valor total del inmueble.
- Se expresara en centésimas, es decir que la suma de todas las cuotas de participación atribuibles a los distintos pisos, locales o anejos que se hayan considerado deben sumar 100,00.
Así pues el promotor queda en libertad de calcular esas cuotas utilizando los coeficientes de ponderación que estime convenientes y que expresen estos dos condicionantes señalados, que figuraran en la escritura de constitución del Régimen de Propiedad Horizontal a continuación de la descripción de cada finca registral independiente que haya establecido, limitándose el RP ha comprobar que suman 100 y, aceptando la distribución de valor para fijar la cuota de participación que haya realizado el promotor
Efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad
- Tendrá las fincas creadas en su correspondiente folio registral y podrá proceder a su comercialización de forma segura ya que tiene determinado el objeto de su venta en el RP.
2. Las cuotas fijadas en dicha escritura solo se pueden modificar por unanimidad de todos los propietarios de la Comunidad
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos Prácticos Inmobiliarios (CPI), concretamente en el CPI 39 “Régimen de Propiedad Horizontal en Edificios”al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor Inmobiliario
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