Como nos afecta el IVA en la rehabilitación de un edificio para venta

El IVA en la rehabilitación de
un edificio para venta

Lo tratamos como parte de la  fiscalidad de las promociones en
rehabilitación hay que contemplarla en
tres
hechos imponibles distintos:

a)           
Adquisición de un edificio para rehabilitar.

b)           
Obras de rehabilitación del
edificio.

c)            
Comercialización de la obra
rehabilitada.

 

Para
aplicar estas singularidades, es
necesario que las obras que se realicen en el edificio coincidan con el

 

 

CONCEPTO FISCAL DE REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS

 En nuestro caso estamos considerando la transmisión y
entrega de un edificio
, incluido el solar donde está ubicado.

En el artículo 20 1 22º B)de
la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el
Valor Añadido
, (consolidada)
  se contiene la definición fiscal de obras de rehabilitación de edificios, que
son las siguientes:

 

B) A los efectos de esta ley, son obras de rehabilitación de
edificaciones
las que reúnan los siguientes requisitos:

 1.º Que su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas,
entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50 por ciento del coste total del proyecto de
rehabilitación se corresponda con obras de consolidación
o tratamiento de
elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a
las de rehabilitación.

 2.º Que el coste total de las obras a que se refiera el proyecto exceda del 25 por ciento del precio de
adquisición de la edificación
si se hubiese efectuado aquélla durante los dos años inmediatamente
anteriores al inicio de las obras
de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o
parte de la misma en el momento de dicho inicio.

 A estos efectos, se descontará del precio de adquisición
o del valor de mercado de la edificación la
parte proporcional correspondiente al suelo
.

 Es necesario que se cumplan
los requisitos presupuestarios siguientes:

1)           
Si la obra se inicia antes de
transcurridos dos años desde la adquisición del edificio, su coste dentera exceder del 25 % del precio de adquisición del edificio,
excluido el precio pagado por el terreno
.

2)           
Si las obras se inician con posterioridad
a ese plazo, su coste no podrá exceder del 25 % del valor del edificio,
excluido el valor del terreno, en la fecha en que se inicien las obras.

Es decir; se tienen que cumplir estas
condiciones legales para que se trate de obras de rehabilitación.

 

En el caso de la valoración del edificio a estos efectos
fiscales:

1)           
Se
valorará en la fecha de inicio de
las obras.

2)           
Se
valorarán independientemente el edificio
y el terreno
donde está enclavado.

3)           
Se
aplicará lo dispuesto en los epígrafes 44.1.1 y 44.1.2.

 

Se establecen pues, a efectos comparativos dos referencias
aplicables
en cada caso:

1)           
El precio de
adquisición

2)           
El valor del edificio en la fecha de inicio
de las obras de rehabilitación.

 

En ambos hay que descontar el precio o el valor de los terrenos donde está
enclavado el edificio.

Enel precio de adquisición normalmente no nos facilitan los datos del
desglose contable
de suelo y edificio,
tanto en el caso de que su titular sea empresa ni de cuanto costo a un
particular, que a lo mejor tampoco lo sabe.

 En estos casos podemos acudir al último recibo del IBI,
o los últimos recibos de cada piso o local del inmueble, para obtener un
reparto porcentual sobre el que basarnos, ya que en ellos viene desglosado:

a)              
Valor
catastral del suelo

b)              
Valor
catastral del Edificio

 Y,
mantener la proporción de valores catastrales, respecto del precio, como una
primera aproximación
en la que hacienda no puede alegar nada pues
se han utilizado sus propios datos fiscales

 La
verdadera importancia fiscal, a la hora de vender los productos obtenidos de la
rehabilitación, radica en la naturaleza de las obras de rehabilitación
:

1)           
Si cumplen los
requisitos

para su consideración como verdaderas obras de rehabilitación según la
definición fiscal del epígrafe 44.3.3 la comercialización será considerada primera transmisión a efectos fiscales y,
en consecuencia, sujetas y no exentas de
IVA, excepto los alquileres de vivienda sin opción de compra que no están
sujetas a IVA. (el mismo tratamiento que se da a la obra nueva)

 2)           
Si las obras realizadas
no cumplen los requisitos
señalados en el epígrafe 44.3.3 y no son obras de rehabilitación, la comercialización se
considera segunda transmisión y, en
consecuencia, son operaciones sujetas a
IVA y exentas y, en consecuencia, si no se renuncia,
cosa que depende de
que el comprador sea empresario o profesional, quedan sujetas a TPO.

En este segundo caso el promotor no podrá deducir el cien por
cien del IVA soportado
en la adquisición del edificio y en las
certificaciones de obra y la sociedad
promotora entra en régimen de prorrata
ya estudiado en el caso de
promociones para alquiler de viviendas

 Todos estos temas están
desarrollados con más profundidad en nuestros
Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el  CPI 44 “REHABILITACIÓN de EDIFICIOS 2. Valoración, Contratos y
Fiscalidad”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG 
Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario

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