Cooperativa de Vivienda en cesión de uso
La Cooperativa de Vivienda en cesión de uso es un modelo de acceso a la vivienda que tiene una característica básica que lo diferencia del modelo tradicional de cooperativas
- La propiedad del edificio es de la Cooperativa durante toda la vida del mismo. La cooperativa, promotora de las viviendas, no se disuelve tras la construcción y mantiene la titularidad de estas indefinidamente
- La cooperativa cede el uso a los cooperativistas, que aportarán lo necesario para cubrir los costes de adquisición, mantenimiento y funcionamiento por medio de una aportación inicial y unas cuotas mensuales
Este modelo puede aplicarse tanto a tipologías “clásicas” de vivienda o a la modalidad de Cohousing en propiedad, la cual se puede definir como “comunidades colaborativas autogestionadas que conviven en un entorno que sus miembros han promovido y diseñado, formado por unidades habitacionales privadas y espacios comunes para compartir: actividades, servicios y cuidados”.
Los promotores de esta idea hacen mucho hincapié en al interés social, puesto que las cooperativas en cesión de uso se constituyen, en esencia, sin ánimo de lucro. No resulta ocioso subrayar que las cooperativas “clásicas” de vivienda tampoco tienen animo de lucro, ya que adjudican las viviendas a los socios a su coste
La principal diferencia entre estos modelos reside en que, en el caso que tratamos, la propiedad del edificio es de la cooperativa, que no se disuelve, sino que permanece indefinidamente
En este aspecto, su funcionamiento en el día a día se debería asemejar mas a una cooperativa agroalimentaria (olivarera, lechera) o de explotación colectiva de la tierra.
PROPIEDAD COLECTIVA
El hecho de que la cooperativa sea la titular del edificio hace muy dificultoso su futura transformación para obtener viviendas de propiedad privada. Sin animo de ser muy exhaustivo, este paso (que no se contempla cuando se elige este modelo de cesión de uso) tendría que pasar por una División Horizontal y, probablemente, por una disolución de la Cooperativa
Los socios cooperativistas son propietarios de su participación en la cooperativa y, en base a ello, disfrutan del uso de una vivienda, que podría tener la forma jurídica de usufructo vitalicio
En cualquier caso, el titulo cooperativo es un derecho real transmisible, inscribible, etc. sin más limitaciones que la legislación autonómica, sobre todo desde el punto de vista de altas, bajas, etc.. Y obviamente, de acuerdo con los estatutos y Bases de Actuación de la Cooperativa, en lo que no contradiga la legislación vigente
Una vez construido y funcionando el edificio, la cooperativa sigue su actividad, ya que tiene la obligación legal de conservar y mantener el edificio
El socio cooperativista sólo tiene el uso y disfrute de la vivienda por lo que, en los estatutos de la cooperativa, deberá detallarse la “libertad” que el socio tenga (o no) de hacer modificaciones en el interior de la misma. No olvidemos que el propietario es la cooperativa, y no él
Algunas organizaciones un tanto “extremas” hablan de
- Limitar el capital social retornable respecto al total de la inversión
- Se promueve un uso social de los locales y no se permite especulación.
- No heredabilidad del derecho de uso,
- Intención de vida comunitaria y apoyo mutuo.
Pero, a mi modo de ver, el funcionamiento de la cooperativa de cesión de uso estará regulado por las leyes autonómicas de cooperativas, no tanto, las de viviendas como las otras
OBTENCIÓN DE RECURSOS
Obviamente, si la cooperativa es la titular del edificio,, es ella la que debe hacer frente a todos los gastos, que cubrirá con aportaciones de socios y con financiación externa
Otra característica muy importante es que, para llevar a cabo su propósito, y partiendo de la base de que, por su propio carácter social, los cooperativistas no dispondrán de grandes recursos económicos, deberemos contemplar uno o ambos de los siguientes escenarios de obtención de recursos
- Que se obtenga el solar por medio de una cesión gratuita del derecho de superficie,
- Que la Cooperativa consiga financiación hipotecaria, a devolver con intereses y capital periódicamente a lo largo de un periodo largo de años (20, 25, 30).
La más que probable financiación hipotecaria a la cooperativa, implica su amortización periódica por lo que las cuotas de los cooperativistas, necesarias para afrontar este pago serán de una cierta importancia, del orden de un alquiler mensual o superior
CARACTERÍSTICAS PARA EL GESTOR DE COOPERATIVAS
Si vemos este proceso desde el punto de vista del Gestor de Cooperativas, debemos recordar que somos los que promoveremos el proyecto y crearemos la cooperativa en primera instancia
Habrá un contrato de gestión con la Cooperativa y recibiremos nuestros honorarios por el trabajo realizado.
El alcance de los trabajos debería ser la puesta en marcha de la cooperativa, la ejecución de edificio, la búsqueda de socios cooperativistas, la propuesta de financiación a aprobar por la Asamblea y la gestión general de la cooperativa hasta la consecución de la licencia de primera ocupación
A partir de ahí, salvo que el contrato de gestión diga otra cosa, nuestra labor ha terminado
Por ello, para el Gestor, dentro de estos parámetros, que optemos por la tipologia “clásica” de cooperativa de viviendas o la opción de cesión de uso, nos es indiferente, salvo, tal vez, porque haya que contemplar un diseño del edificio algo diferente
También resultará novedosa la negociación de la financiación bancaria, por cuanto ésta de hará a una empresa cooperativa con vocación de permanencia y sin que, en el corto plazo, se vayan a subrogar los prestamos a los cooperativistas individuales
ALTAS Y BAJAS
En una cooperativa “clásica” una vez terminado el edificio y algún año (o meses) después, se produce la disolución de la misma y la adjudicación de las viviendas a los cooperativistas. A partir de ese momento cada uno sigue su vida, sin más condicionantes que la pertenencia a la Comunidad de Propietarios del edificio
Pero, como una Cooperativa de cesion de uso no se disuelve, hay que tener el cuenta el largo plazo. A lo largo de los años se producen diversas circunstancias en la vida de los cooperativistas y hay que contemplar: cambios de trabajo, separaciones, aumento del número de hijos necesidad de más superficie, fallecimientos, etc.
Por ello, en los estatutos hay que regular detenidamente las altas y bajas
Si el socio decide abandonar la cooperativa, debería recuperar las aportaciones mensuales que ha realizado que incluirán las amortizaciones de3 capital e intereses que ha realizado la cooperativa (no el socio)
Esa devolución se haría con una aportación inicial del nuevo cooperativista que lo sustituya
Y aquí surgirá un problema unos cuantos años después de terminar el edificio y es que ese nuevo cooperativista, que sustituya al antiguo que se quiere ir ,tendrá que hacer una aportación muy importante, pero no podrá conseguir préstamos del banco para hacerlo, dado que él no es titular de la vivienda y por lo tanto no tiene bienes que hipotecar
Esto, claramente es un problema que se puede empezar a detectarse dentro de 10 o 12 años desde ahora, pero que puede suponer una grave limitación a la posibilidad de la transmisión de esa participación cooperativa
VEAMOS UN CASO PRÁCTICO A GRANDES NÚMEROS
, y sin ánimo de ser muy exhaustivo
- Tenemos una cesión gratuita de derecho de superficie por 75 años
- Los costes de construcción fueron de 900 €/m2 const. y el resto de costes 300 €/m2 const adicionales
Total, en una vivienda de 100 m2: 120.000 €
Han pasado 10 años desde la adjudicación, y el socio existente ha desembolsado cuotas mensuales por importe total de 60.000 €, incluyendo, no solo lo necesario para que la cooperativa cumpla con el banco, sino también los costes de administracion, funcionamiento y mantenimiento
El nuevo socio que apareciera para sustituir al que tiene que irse debería aportar esos 60.000€, sacándolos “de su bolsillo” sin préstamo bancario
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el CPI 29 “Funcionamiento de una cooperativa. Constitución. Organos y Disolución”, y otros relacionados
Vea un Índice de los CPI, por Temas
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- La Viabilidad de la Promocion Inmobiliaria https://prayde.com/empresa/busqueda-en-el-blog-viabilidad-de-la-promocion-inmobiliaria/
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