Hay un principio básico para Elegir Contratista de Obras de Edificación, que recomendamos seguir: elegir a contratistas locales conocidos de la misma dimensión empresarial que el promotor siempre que se pueda (ni mucho más grandes ni mucho más pequeños)
Este proceso tiene, al menos, 3 pasos
SELECCIÓN PREVIA DE CONTRATISTAS
El primer paso para Elegir Contratista de Obras de Edificación es seleccionar, pero antes de la selección deberíamos informarnos de la solvencia de una empresa constructora, y nunca es aconsejable seleccionar a una empresa que esté a punto de acceder a un concurso de acreedores, situación muy difícil de averiguar, salvo por su oferta descontrolada a la baja
ENVIO DEL PROYECTO DE EJECUCION Y DE UNA PLICA CIEGA
El Arquitecto facilitará copia digitalizada de la siguiente documentación:
- Proyecto de ejecución con todos los elementos que lo componen.
- Plica ciega, compuesta con la descripción de todas las unidades de obra que constan en proyecto, una vez contempladas todas las revisiones al mismo, criterio y mediciones, pero sin precios.
- Criterios de medición para que el contratista pueda elaborar con exactitud los precios correspondientes a estos criterios.
Las cuestiones que el contratista quiera especificar sobre los siguientes temas, serán incluidas en el Capítulo de Alternativas para valorar:
- Materiales alternativos
- Mediciones incorrectas que el haya detectado
- Partidas alzadas
- Unidades de obra incompletas
A resultas del análisis de la promoción, unas empresas constructoras ofertarán y otras se disculparán por no ofertar.
Es conveniente que entre las empresas ofertantes haya un mínimo de tres en cada sistema de contratación. Cuantas más haya mejor.
ANALISIS DE LAS OFERTAS RECIBIDAS
Pasamos al análisis de las ofertas recibidas por los contratistas que han optado por ofertar.
El procedimiento recomendado consta de:
- Un análisis preliminar
- Selección de la oferta más interesante, que debe ser de dos empresas para tener una de reserva, si existen posibilidades.
- Negociación con la empresa seleccionada en primer lugar, con la que se extiende la negociación a los siguientes extremos:
- Discusión de alternativas propuestas.
- Ajustes de los criterios de medición
- Asunción de las mediciones como propias, previa discusión.
- Caso de fracaso establecer negociaciones con la empresa clasificada en segundo lugar.
SELECCIÓN DE LAS DOS OFERTAS MAS INTERESANTES
Para ello se mantiene en secreto más absoluto la clasificación y se comienza a negociar los términos técnicos del acuerdo con la empresa calificada en primer lugar.
Si las negociaciones van por buen camino, se les envía una carta de agradecimiento a todas las restantes empresas ofertantes, menos a la segunda clasificada, a la que añadiremos que, todavía tiene opciones.
Por el contrario, si, en las negociaciones con la primera clasificada, surgen obstáculos insalvables, se recurrirá a la
Pasamos al análisis de las ofertas recibidas por los contratistas que han optado por ofertar.
El procedimiento recomendado consta de:
- Un análisis preliminar
- Selección de la oferta más interesante, que debe ser de dos empresas para tener una de reserva, si existen posibilidades.
- Negociación con la empresa seleccionada en primer lugar, con la que se extiende la negociación a los siguientes extremos:
- Discusión de alternativas propuestas.
- Ajustes de los criterios de medición
- Asunción de las mediciones como propias, previa discusión.
- Caso de fracaso establecer negociaciones con la empresa clasificada en segundo lugar.
SELECCIÓN DE LAS DOS OFERTAS MAS INTERESANTES
Para ello se mantiene en secreto más absoluto la clasificación y se comienza a negociar los términos técnicos del acuerdo con la empresa calificada en primer lugar.
Si las negociaciones van por buen camino, se les envía una carta de agradecimiento a todas las restantes empresas ofertantes, menos a la segunda clasificada, a la que añadiremos que, todavía tiene opciones.
Por el contrario, si, en las negociaciones con la primera clasificada, surgen obstáculos insalvables, se recurrirá a la segunda clasificada
NEGOCIACION CON EL CONTRATISTA SELECCIONADO
Este es el paso final para Elegir Contratista de Obras de Edificación. Sea la primera o la empresa de reserva, la negociación se centra en los siguientes puntos:
- Subsanación de errores
- Precios detectados fuera de mercado.
- Unidades de obra detectadas por el contratista como incompletas.
- Mediciones y criterios de medición
Con todas estas modificaciones y negociaciones, llegaremos al presupuesto definitivo de contrata que el contratista deberá presentar firmado en los siguientes términos:
PRESUPUESTO DE CONTRATA
- Mediciones asumidas por el contratista a partir de la cota cero definida a estos efectos en el proyecto, los elementos situados por debajo estarán a medición real.
- Precios unitarios de todas las unidades de obra, establecidos por capítulos.
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el CPI 53 “Estrategias para Contratar una Obra de Edificación”, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
Descargue aquí el Índice por Temas de los CPI
Mas artículos sobre este tema y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en
- La Viabilidad de la Promoción inmobiliaria https://gestinmo.blogspot.com/
- Cuadernos del Promotor Inmobiliario en https://prayde.com/wordpress/
- Software de Análisis de Viabilidad de Promociones, Gestinmo, en https://prayde.com
- Búscanos en Twitter @PraydeG
- Y en nuestros canales de YouTube https://www.youtube.com/playlist?list=PL2rXgOV0kih4ImgRs2ky77CTbkIblLX36