¿Cómo Elegir Contratista de Obras de Edificación?

Hay un principio básico para Elegir Contratista de Obras de Edificación, que recomendamos seguir: elegir a contratistas locales conocidos de la misma dimensión empresarial que el promotor siempre que se pueda (ni mucho más grandes ni mucho más pequeños)

Elegir contratista de obras de edificacion

Este proceso tiene, al menos, 3 pasos

SELECCIÓN PREVIA DE CONTRATISTAS 

El primer paso para Elegir Contratista de Obras de Edificación es seleccionar, pero antes de la selección deberíamos informarnos de la solvencia de una empresa constructora, y nunca es aconsejable seleccionar a una empresa que esté a punto de acceder a un concurso de acreedores, situación muy difícil de averiguar, salvo por su oferta descontrolada a la baja

ENVIO DEL PROYECTO DE EJECUCION Y DE UNA PLICA CIEGA

El Arquitecto facilitará copia digitalizada de la siguiente documentación:

  1. Proyecto de ejecución con todos los elementos que lo componen.
  2. Plica ciega, compuesta con la descripción de todas las unidades de obra que constan en proyecto, una vez contempladas todas las revisiones al mismo, criterio y mediciones, pero sin precios.
  3. Criterios de medición para que el contratista pueda elaborar con exactitud los precios correspondientes a estos criterios.

Las cuestiones que el contratista quiera especificar sobre los siguientes temas, serán incluidas en el Capítulo de Alternativas para valorar:

  1. Materiales alternativos
  2. Mediciones incorrectas que el haya detectado
  3. Partidas alzadas
  4. Unidades de obra incompletas

A resultas del análisis de la promoción, unas empresas constructoras ofertarán y otras se disculparán por no ofertar.

Es conveniente que entre las empresas ofertantes haya un mínimo de tres en cada sistema de contratación. Cuantas más haya mejor.

ANALISIS DE LAS OFERTAS RECIBIDAS

Pasamos al análisis de las ofertas recibidas por los contratistas que han optado por ofertar.

El procedimiento recomendado consta de:

  1. Un análisis preliminar
  2. Selección de la oferta más interesante, que debe ser de dos empresas para tener una de reserva, si existen posibilidades.
  3. Negociación con la empresa seleccionada en primer lugar, con la que se extiende la negociación a los siguientes extremos:
    1. Discusión de alternativas propuestas.
    1. Ajustes de los criterios de medición
    1. Asunción de las mediciones como propias, previa discusión.
  • Caso de fracaso establecer negociaciones con la empresa clasificada en segundo lugar.

SELECCIÓN DE LAS DOS OFERTAS MAS INTERESANTES 

Para ello se mantiene en secreto más absoluto la clasificación y se comienza a negociar los términos técnicos del acuerdo con la empresa calificada en primer lugar.

Si las negociaciones van por buen camino, se les envía una carta de agradecimiento a todas las restantes empresas ofertantes, menos a la segunda clasificada, a la que añadiremos que, todavía tiene opciones.

Por el contrario, si, en las negociaciones con la primera clasificada, surgen obstáculos insalvables, se recurrirá a la

Pasamos al análisis de las ofertas recibidas por los contratistas que han optado por ofertar.

El procedimiento recomendado consta de:

  1. Un análisis preliminar
  2. Selección de la oferta más interesante, que debe ser de dos empresas para tener una de reserva, si existen posibilidades.
  3. Negociación con la empresa seleccionada en primer lugar, con la que se extiende la negociación a los siguientes extremos:
    1. Discusión de alternativas propuestas.
    1. Ajustes de los criterios de medición
    1. Asunción de las mediciones como propias, previa discusión.
  • Caso de fracaso establecer negociaciones con la empresa clasificada en segundo lugar.

SELECCIÓN DE LAS DOS OFERTAS MAS INTERESANTES 

Para ello se mantiene en secreto más absoluto la clasificación y se comienza a negociar los términos técnicos del acuerdo con la empresa calificada en primer lugar.

Si las negociaciones van por buen camino, se les envía una carta de agradecimiento a todas las restantes empresas ofertantes, menos a la segunda clasificada, a la que añadiremos que, todavía tiene opciones.

Por el contrario, si, en las negociaciones con la primera clasificada, surgen obstáculos insalvables, se recurrirá a la segunda clasificada

NEGOCIACION CON EL CONTRATISTA SELECCIONADO

Este es el paso final para Elegir Contratista de Obras de Edificación. Sea la primera o la empresa de reserva, la negociación se centra en los siguientes puntos:

  1. Subsanación de errores
  2. Precios detectados fuera de mercado.
  3. Unidades de obra detectadas por el contratista como incompletas.
  4. Mediciones y criterios de medición

Con todas estas modificaciones y negociaciones, llegaremos al presupuesto definitivo de contrata que el contratista deberá presentar firmado en los siguientes términos:

PRESUPUESTO DE CONTRATA

  • Mediciones asumidas por el contratista a partir de la cota cero definida a estos efectos en el proyecto, los elementos situados por debajo estarán a medición real.
  • Precios unitarios de todas las unidades de obra, establecidos por capítulos.

Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el  CPI 53 “Estrategias para Contratar una Obra de Edificación”, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario

Descargue aquí el Índice por Temas de los CPI 

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