LOS GASTOS GENERALES DE UNA PROMOTORA INMOBILIARIA (GG)
Los Gastos Generales de una Promotora Inmobiliaria son aquellos que no son costes directos de las promociones en curso
Estos gastos generales pueden provenir de diferentes orígenes, y los iremos viendo en los siguientes epígrafes:
- la sede social
- las delegaciones
- el equipo directivo
- el Consejo de administración
- gastos comerciales
- gastos financieros
Por otra parte, una empresa promotora puede tener una sociedad interpuesta que le dé todos los servicios de carácter general
SEDE SOCIAL
Todos los gastos de adquisición del edificio representativo para la empresa promotora y todos los gastos de conservación y mantenimiento del mismo, se contabilizan como gastos generales así como los del personal no asignado directamente a una promoción inmobiliaria determinada
DELEGACIONES
Una empresa promotora puede abrir delegaciones en cada provincia o en un conjunto de provincias que dependan de una delegación regional
Igualmente a la sede social, la adquisición de estos edificios, su mantenimiento y conservación y personal se imputarán a las promociones que se realicen en la zona correspondiente a esa delegación
EQUIPO DIRECTIVO Y CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
Los gastos del equipo directivo, y su personal auxiliar, no adscrito una determinada promoción también forman parte de los gastos generales
Todos los costes del Consejo constituyen gastos generales, que pueden ser:
- Habitualmente las reuniones del Consejo se realizan en la sede social de la empresa pero también podría ser en un local independiente en cuyo caso el coste de este local se incluyen los gastos generales
- Dietas
- En su caso, retribuciones o participaciones en beneficios
GASTOS GENERALES A TRAVES DE SOCIEDADES INTERPUESTAS
Una empresa promotora puede no tener gastos generales propios, sino que los canaliza a través de una sociedad que les presta sus servicios completos
Así, esa sociedad interpuesta tiene la obligación de prestar esos servicios, entre los cuales podría incluirse:
- Gerencia
- Administración
- Servicios financieros
- Asesoría jurídica
- Asesoría fiscal
Por medio de una contraprestación que oscila entre 7 y el 12 %
La empresa puede ser propia, lo cual quiere decir que forma parte del mismo grupo empresarial, o independiente, qué es lo menos habitual
IMPUTACION DE LOS GASTOS GENERALES
La imputación de los gastos generales a cada una de las promociones en curso es una práctica que supone añadir, a los costes directos de cada promoción, una cantidad de esos gastos generales, imputada en proporción, bien a los costes directos de esa promoción, bien a su importe total de venta
Esta práctica es meramente orientativa, y se utiliza los estudios de viabilidad para obtener una aproximación de los futuros gastos generales que habría que imputar y poder determinar que beneficio futuro se podría obtener. Desde el punto de vista fiscal, a realizar a ejercicio cerrado, esta imputación en proporción no está permitida
En la realidad fiscal de la empresa promotora, a veces y sobre todo inicialmente no se pueden dar beneficios, pues la promoción en curso no terminada aún no se ha entregado ni, por tanto, se han realizado las escrituras de venta, por lo que se imputa a “existencias”. Los gastos generales se contabilizan como perdidas.
Sí vemos una promoción inmobiliaria en sí misma, durante los primeros ejercicios, en los que solo hay gastos y apenas hay ingresos, estaremos siempre en pérdidas, hasta que se entreguen las viviendas y se hagan las escrituras de compraventa, en cuyo momento obtenemos beneficios
Distribución temporal
Por tanto, en una empresa promotora para venta es normal que en cada promoción los primeros años sean de pérdidas y luego haya un año de grandes beneficios
Si tenemos varias promociones que se van solapando en el tiempo, puede ocurrir que en un determinado ejercicio haya pérdidas de la promoción A y B y beneficios de la C, pero normalmente la promotora “pura de venta” tiene unos resultados que no son recurrentes ni estables en el tiempo
Ello ocurre a diferencia de las empresas patrimonialistas que, una vez puestos sus activos en explotación, se encuentran con unos ingresos recurrentes y estables en el tiempo
En otros cuadernos hemos comentado que esta es una de las razones por la que es más fácil que empresas patrimonialistas coticen en bolsa que empresas promotoras “puras”, dedicadas exclusivamente a la venta.
Se puede dar el caso que, en estas últimas empresas promotoras, haya ciertos ejercicios en que necesiten enajenar terrenos o solares de su cartera, para poder estabilizar los resultados y generar beneficios
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el CPI 74 “Gastos Generales y Beneficio del Promotor Inmobiliario”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
Vea un Índice de los CPI, por Temas
Más entradas sobre este tema
y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en
- La Viabilidad de la Promocion Inmobiliaria https://prayde.com/empresa/busqueda-en-el-blog-viabilidad-de-la-promocion-inmobiliaria/
- Cuadernos del Promotor Inmobiliario en https://prayde.com/wordpress/
- Software de Análisis de Viabilidad de Promociones, Gestinmo, en https://prayde.com
- Búscanos en Twitter https://twitter.com/PraydeG @PraydeG
Y en nuestros canales de YouTube https://www.youtube.com/playlist?list=PL2rXgOV0kih4ImgRs2ky77CTbkIblLX36