¿Qué son las Unidades de Aprovechamiento, UA?

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Unidades de Aprovechamiento

Las Unidades de Aprovechamiento son parámetros en un sector urbanístico, en el que coexisten diversos usos con sus respectivas edificabilidades

Unidades de Aprovechamiento

En estos Sectores se usan los siguientes parámetros de cálculo:

  1. Uso característico; el de mayor edificabilidad absoluta
  2. Coeficientes de Homogenización (CH), que miden las diferencias de valor de cada uso respecto al uso caracteristico que se toma como unidad.
  3. La U.A. Las Unidades de Aprovechamiento son valores homogeneizados resultantes de multiplicar la edificabilidad (E ) de cada uso por el coeficiente de tipología del uso (CH)

En el siguiente ejemplo de tres usos; Vivienda Libre (VL), Vivienda Protegida (VPP), Locales Comerciales (LC) se puede seguir fácilmente el cálculo de las U. A.:

TIPO     E           CH      U A = E*CH
VL      1.000     1,00   1.000     
VPP      300      0,70      210
LC         100      0,90        90
TOTALES1.400            1.300

Sobre las U.A. podemos calcular:

  1. El porcentaje que le corresponde al Ayuntamiento.
  2. El porcentaje que le corresponde a cada uno de los propietarios del sector, en función de la superficie aportada, si todo su aprovechamiento lo quiere de un determinado uso y el resto de propietarios están de acuerdo.

Coeficientes de Homogenización

La pregunta clave en este asunto es como se definen los CH, que deberán responder en todo caso a valores de mercado.

Los coeficientes de homogeneización los suelen definir los redactores del PGOU o los promotores de un determinado sector, al presentar su propuesta de modificación. Al Uso caracteristico le corresponde un CH = 1. Y el uso caracteristico suele ser el que tiene mas edificabilidad, pero los redactores del Plan pueden adoptar otras consideraciones

Una vez “convertidos” los diversos aprovechamientos a unidades homogeneizadaas (las UA), éstas podemos distribuirlas a los diferentes propietarios

Veamos un ejemplo:

Hay 2 propietarios de suelo, con el 60% y el 40% respectivamente

Al Ayuntamiento le corresponde una cesión del 10% del aprovechamiento

A los propietarios les correspondería unos porcentajes de UA, una vez deducida la cesión al ayuntamiento; idénticos a su porcentaje de aportación de suelo; es decir, las 1.300 UA se reparten

Ayuntamiento                                           = 10% de 1300     130 UA

Propietario 1      60%     (1-10%)* 60% = 54% de 1300     702 UA

Propietario 2      40%     (1-10%)* 40% = 36% de 1300     468 UA

Una vez asignadas, esas UA se vuelven a convertir otra vez en USOS y edificabilidades diferentes y consensuadas para cada parte, ya que no todos los propietarios querrán los mismos productos

Reparto de las UA

De acuerdo con sus requerimientos repartimos así:

  1. el Ayuntamiento solo quiere VPP. Sus 130 UA  se convierten en
    1.  130/0,7 = 185,7 m2 de edificabilidad en VPP
  2. El propietario 1 quiere el resto de VPP, todos los locales y el resto en Vivienda libre. Sus 702 UA se convierten en
    1. 90 UA de locales (90/0,9= 100)
    2. Resto de VPP, (210-130)= 80 UA de VPP (80/0,7= 114,3)
    3. Lo que le falte, en VL.   (702-90-80)= 532 UA de VL.

 Es decir, recibirá 100 m2 de locales, 114,3 m2 de VPP y 532 m2 de Viv. Libre

  1. Y al propietario 2, todo en VL. sus 468 UA se convierten en
    1. 468 m2 de Viv. Libre

Este proceso, que no es sencillo, se hace a través del Proyecto de reparcelación

Todos estos temas y otros similares se contemplan en los Cuadernos del Promotor Inmobiliarios (CPI), concretamente en el  CU06 “APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO Y CESIÓN   DE SUELO. Aprovechamiento – I”, al que se puede acceder desde los   Cuadernos del Promotor Inmobiliario

Vea un Índice de los CPI, por Temas

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