¿Qué son el aprovechamiento urbanístico y el aprovechamiento tipo?

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APROVECHAMIENTO URBANISTICO  

 El aprovechamiento urbanístico de un terreno incluido en un ámbito de actuación urbanística es un parámetro que recoge tres valores urbanísticos del mismo:

  • Uso
  • Tipologíarecoge del uso
  • Intensidad del uso que como sabemos es la edificabilidad.

 Es decir la edificabilidad no identifica por sí sola, el valor que alcanza en el mercado inmobiliario, un suelo incluido en un determinado ambito de actuación urbanística

 

 

 Así pues, su verdadero valor se ajusta a los dos parámetros restantes: uso y tipología del uso.

 Efectivamente, de forma intuitiva podemos identificar inicialmente su valor por la demanda del mercado para cada uso y, así decir que un uso educacional y sanitario, ambos privados, tienen poca demanda comparada con un uso industrial y  esta demanda será menor que la de un uso residencial. Por lo que podemos señalar este último uso como el de más valor con respecto a los anteriores.

 Pero dentro del uso residencial existen varias tipologías como: unifamiliar aislado, pareado o adosado, la bifamiliar, la colectivo, etc. Y, en este caso el modelo intuitivo  de la mayor demanda, quiebra debido a la influencia de otros factores que no se identifican precisamente con el volumen sino por la calidad y segmentación de dicha demanda.

En definitiva en el valor de un suelo no solo incide su aprovechamiento urbanístico, sino otra multitud de factores

DEFINICION

El aprovechamiento urbanístico es en definitiva la suma de los productos de la edificabilidad de cada uso de la actuación urbanística, multiplicada por su valor de mercado

 Su cálculo se realiza en base a los coeficientes de homogeneización que son valores relativos del valor de mercado de cada uso

 Multiplicando la edificabilidad de cada uso por el coeficiente de homogeneización, calculamos las unidades de aprovechamiento (UA) o de valor

 Se suele asumir un coeficiente de homogeneización 1 para el uso característico que, salvo que el Plan General diga otra cosa, es el uso  que tiene más edificabilidad en el sector

 El resto de los usos tienen un coeficiente de homogeneización relacionado con el de su uso característico 

 En un determinado sector urbanístico, pueden haberse aprobado en su planeamiento diversas zonas con edificabilidades concretas para cada una de ellas, pero con  usos y tipologías de uso diferentes, lo que supone que en el sector convivan zonas de diferente valor urbanístico.

HOMOGENEIZACION

 Para poder manejar estos diferentes valores se utilizan las técnicas de homogeneización de valores que nos llevan a la utilización de las unidades de valor para poder manejar dichos diferentes valores de una forma adecuada.

 A través de estos parámetros como hemos visto en los epígrafes anteriores podemos transformar fácilmente un uso en otro en términos de valor, aspecto fundamental cuando estamos estableciendo un proyecto de equidistribucion de beneficios y cargas urbanísticas. 

Nos queda ahora estudiar si existe un parámetro que compare  valores de distintos aprovechamientos urbanísticos de un determinado PGOU, con objeto de que la administración actuante compruebe el necesario equilibrio  que debe presidir el reparto entre los distintos sectores de ese PGOU.

 Para ello la legislación urbanística autonómica maneja el concepto de aprovechamiento tipo  

 APROVECHAMIENTO TIPO

Se define como: la edificabilidad homogeneizada dividida por la superficie computable del ámbito de actuación.

 VEAMOS UN EJEMPLO

 Si la superficie de un sector es de 200.000 m2, y en si tiene unos Sistemas Generales adscritos de 30.000 m2 y en su interior existen caminos públicos y vías pecuarias obtenidos por el Ayuntamiento sin onerosidad, con una superficie total de 5.000 m2, 

 Calcular:

1º) El índice de edificabilidad global del sector

2º) Su aprovechamiento Tipo

 

 Solución

 De acuerdo con el concepto explicado, tendremos:

 Superficie computable del sector =
200.000 – 30.000 – 5.000 = 165.000 m2:

 1ª) Con este dato y el techo edificable, tendremos que el índice de edificabilidad global del sector, será:

  IE = 49.500/165.000 = 0,3 m2 t/m2 s

 

2º) El aprovechamiento tipo será, una vez conocidas las UAs y la superficie computable:

 AT = 36.900/165.000 = 0,2236 m2 edificables del uso característico / m2 de suelo.

 

Este cálculo nos vale para el caso de que un propietario deseara quedarse con la totalidad de un uso determinado siempre que fuera aprobado por el resto de los propietarios .

Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el  CPI 70 “Conceptos Básicos de Urbanismo”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario

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