Que sabes de las Unidades de Aprovechamiento UA, en un sector urbanistico

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Unidades de Aprovechamiento UA

Cuando en un sector urbanístico coexisten diversos usos con sus respectivas edificabilidades, se usan los siguientes parámetros de cálculo:

1)      Uso característico; el de mayor edificabilidad absoluta
2)      Coeficientes de Homogenización (CH), que miden las diferencias de valor de cada uso respecto al uso caracteristico que se toma como unidad.

3)      La U.A. Las Unidades de Aprovechamiento, que son valores homogeneizados resultantes de multiplicar la edificabilidad (E ) de cada uso por el coeficiente de tipología del uso (CH)

Unidades de Aprovechamiento UA

Unidades de Aprovechamiento UA

En el siguiente ejemplo de tres usos; Vivienda Libre (VL), Vivienda Protegida (VPP), Locales Comerciales (LC) se puede seguir
fácilmente el cálculo de las U. A.:
TIPO      
E           
CH      
U
A = E*CH
VL      
1.000     
1,00   
1.000     
VPP      
300      
0,70      
210
LC         
100      
0,90        
90
TOTALES
1.400           
1.300
Sobre las Unidades de Aprovechamiento UA podemos calcular:
a)       El porcentaje de cesion del aprovechamiento lucrativo, que le corresponde al Ayuntamiento.
b)      El porcentaje que le corresponde a cada uno de los propietarios del sector, en
función de la superficie aportada, si todo su aprovechamiento lo quiere de un
determinado uso y el resto de propietarios están de acuerdo.

La pregunta clave en este asunto es como se definen los Coeficientes,CH, que deberán responder en todo caso a valores de mercado.

Los coeficientes de homogeneización los suelen definir los redactores del PGOU o los promotores de un determinado sector, al presentar su propuesta de modificación. Al Uso caracteristico le corresponde un CH = 1.
Y el uso caracteristico suele ser el que tiene mas edificabilidad, pero los redactores del Plan pueden adoptar otras consideraciones
Una vez “convertidos” los diversos aprovechamientos a unidades homogeneizadaas (las UA), éstas podemos distribuirlas a los diferentes propietarios

Veamos un ejemplo:

Hay 2 propietarios de suelo, con el 60% y el 40% respectivamente
Al Ayuntamiento le corresponde una cesión del 10% del aprovechamiento
A los propietarios les correspondería unos porcentajes de UA, una vez deducida la cesión al ayuntamiento; idénticos a su porcentaje de
aportación de suelo; es decir, las 1.300 UA se reparten 
Ayuntamiento      = 10% de 1300                                            130 UA
Propietario 1          60%     (1-10%)* 60% = 54% de 1300     702 UA
Propietario 2         40%     (1-10%)* 40% = 36% de 1300     468 UA
Una vez asignadas, esas UA se vuelven a convertir otra vez en USOS y edificabilidades diferentes y consensuadas para cada parte, ya que no todos los propietarios querrán los mismos productos
De acuerdo con sus requerimientos repartimos así:
  1. el Ayuntamiento solo quiere VPP. Sus 130 UA  se convierten en 
    1.  130/0,7 = 185,7 m2 de edificabilidad en VPP
  2. El propietario 1 quiere el resto de VPP, todos los locales y el resto en Vivienda libre. Sus 702 UA se
    convierten en

    1. 90 UA de locales (90/0,9= 100)
    2. Resto de VPP, (210-130)= 80 UA de VPP (80/0,7= 114,3)
    3. Lo que le falte, en VL.   (702-90-80)= 532 UA de VL.
 Es decir, recibirá 100 m2 de locales, 114,3 m2 de VPP y 532 m2 de Viv. Libre
  1. Y al propietario 2, todo en VL. sus 468 UA se convierten en

    1. 468 m2 de Viv. Libre
Este proceso, que no es sencillo, se hace a través del Proyecto de reparcelación

Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos
Prácticos Inmobiliarios (CPI), concretamente en el “CU06 APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO Y CESIÓN   DE SUELO. Aprovechamiento – I”, y
siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos Prácticos del Promotor y Gestor Inmobiliario

Más entradas sobre este tema y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en

Y en nuestros canales de YouTube https://www.youtube.com/playlist?list=PL2rXgOV0kih4ImgRs2ky77CTbkIblLX36

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