Documentación en la comercialización de una promoción inmobiliaria
La documentacion en la comercialización de una promoción inmobiliaria facilita el objetivo de captar potenciales clientes que pretendan adquirir una vivienda de una de nuestras promociones inmobiliarias
Esas acciones comerciales son de 3 tipos, que las distintas leyes se encargan de regular:
– Información que facilita el promotor a sus clientes, sobre las características técnicas y económicas de la promoción.
– Publicidad en los distintos medios
– Relaciones contractuales con los clientes
El Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la documentacion en la comercialización de una promoción a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas (artículos 4, 5 y 8) obliga a los promotores a tener a disposición del público y, en su caso, de las
autoridades competentes, la información siguiente:
Artículo 4. °
Quienes realicen las actividades sujetas a este Real Decreto deberán tener a disposición del público, y en su caso, de las autoridades competentes, la información siguiente:
1. El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, del vendedor o arrendador.
2. Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.
3. Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
4. Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.
5. Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
6. Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el
mismo.
7. Precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.
Artículo 5. °
1. Cuando se promocionen viviendas para su venta se tendrá a disposición del público o de las autoridades competentes, además:
1. Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las
circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias, así como de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.
2. Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así como información de los contratos de
servicios y suministros de la comunidad.
Si la Comunidad de Propietarios ya está funcionando se facilitará un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de la venta.
3. Información en cuanto al pago de los tributos de todas clases que graven la propiedad o utilización de la vivienda.
Artículo 8. °
Cuando se entreguen folletos o documentos similares se harán constar siempre en los mismos, al menos, los datos sobre ubicación y los
contenidos en los números 1, 3, 4, 6 y 7 del artículo cuarto y los de los artículos 6. ° y 7. °, con indicación del período de validez que tienen las menciones expresadas.
También se harán constar los lugares en los que se encuentra a disposición del público, la información a que se refieren los artículos anteriores
PLANOS
En cuanto al contenido de los planos en el folleto de ventas el mismo artículo 8, solo es necesario incluir los datos del punto 3 del artículo 4, que son los siguientes:
1) Descripción de la vivienda.
2) Superficie útil
3) Descripción general del edificio donde se encuentra, de las zonas comunes y servicios accesorios.
En cuanto a los planos a adjuntar al folleto, recomendamos: que los planos estén coloreados, para mejor comprensión de los clientes y
contengan la siguiente información:
1. Plano de emplazamiento de la vivienda
2. Plano de la vivienda, incorporando a la misma:
- Descripción y Trazado de redes eléctricas
- Descripción y trazado redes de agua
- Sistema y Trazado de calefacción
- Medidas de seguridad contra incendios
- Descripción de la vivienda
- Superficie útil
- Descripción del edificio en que se encuentra
- Zonas Comunes
- Servicios accesorios
Oficina de Ventas
No queremos decir que todos estos datos se incorporen a los folletos, sino que en la oficina de ventas exista un cartel indicando que el proyecto está a disposición del público y de las autoridades para que puedan y, por el contrario, en los folletos hay que dejar claro en nuestra opinión los siguientes aspectos:
A) Plano General de la urbanización o del edificio.
B) Distribución de estancias de las viviendas indicando la superficie útil de cada una.
C) Superficie construida de la vivienda con parte proporcional de zonas comunes.
D) Amueblamiento tipo
E) Emplazamiento de la vivienda, en general:
– Bloque
– Portal
– Escalera
– Piso
– Letra, o si existen solo dos: izquierda o derecha, o letras A o B
MEMORIA DE CALIDADES
Así pues, es tradicional añadir al folleto de ventas o de arrendamiento una Memoria de Calidades que recomendamos que sea:
- Lo más general posible, sin especificar marcas, solo características generales.
- Pero, en los elementos diferenciadores con el resto de las promociones, que estemos seguros que se van a emplear en la obra, seamos claros y especifiquemos marcas.
En el punto 1) hay que ser prudentes para evitar sorpresas desagradables, por el cambio de calidades que se pueden originar en el transcurso de la ejecución de las obras
Y, en cambio, en el punto 2) hay que potenciar los elementos diferenciadores con el resto de las promociones del entorno,
Las calidades pueden ser:
a) Todas ellas fijas e invariables.
b) Algunas pueden ser elegidas por el cliente.
En este segundo caso, deben listarse las que sean de libre elección del cliente (que quiere decir que no se pongan) o de elección entre los modelos especificados por el promotor y las que son inamovibles, Y, también hay que fijar un plazo para que los clientes contesten desde la fecha de exhibición de las alternativas o de las que no se pongan, para que el constructor sepa a qué atenerse.
No olvidemos algo muy importante: Lo que se indique en el folleto de ventas (y en la memoria de calidades) tiene carácter contractual, así que no podemos poner cualquier cosa de cualquier manera porque ese folleto nos obliga
La Memoria de Calidades es documento fundamental para la comercialización. Su importancia es suma y recomendamos que su redacción no se delegue ni en el arquitecto ni en el comercial. Es labor que debe hacer el promotor en persona. Lógicamente con el apoyo de los dos anteriores, pero sin olvidar que una redacción poco rigurosa o demasiado precisa (házmelo a “como caiga”, para salir del paso) nos puede llevar a pleitos con los compradores y a problemas con el contratista
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el
CPI 55 “La Labor Comercial en la Promoción Inmobiliaria”, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
Descargue aquí el Índice por Temas de los CPI
Más entradas sobre este tema de documentacion en la comercialización de una promoción
y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en
- La Viabilidad de la Promocion Inmobiliaria https://prayde.com/empresa/busqueda-en-el-blog-viabilidad-de-la-promocion-inmobiliaria/
- Cuadernos del Promotor Inmobiliario en https://prayde.com/wordpress/
- Software de Análisis de Viabilidad de Promociones, Gestinmo, en https://prayde.com
- Búscanos en Twitter https://twitter.com/PraydeG @PraydeG
Y en nuestros canales de YouTube https://www.youtube.com/playlist?list=PL2rXgOV0kih4ImgRs2ky77CTbkIblLX36