Los costes y gastos al inicio del alquiler

  Por

Los costes y gastos al inicio del alquiler de estos activos

Los gastos al inicio del alquiler, al establecer los parámetros económicos de una explotación de activos en alquiler, los debemos tener en cuenta

gastos al inicio del alquiler

Los hemos dividido en estos apartados principalmente

 ·       imputación de los gastos generales de nuestra empresa como un % de los ingresos anuales

 

·    los costes que se derivan de la titularidad del activo. Es decir, los que nos corresponden por ser propietarios del bien y en los que no influye el que ese activo este en alquiler o no. Se dan todos los años

 

·       los costes de explotación, en el caso de que nuestro negocio no se limitara al simple alquiler, sino que interviniéramos en la actividad económica que lleva ese activo; por ejemplo, en el caso de Apartamentos Turísticos o cualquier tipo de hostelería, alquilar con mobiliario incluido, o cualquier otro tipo de actividad en la cual tengamos unos gastos derivados del uso que se vaya a dar a ese activo. Se dan todos los años

 

·        coste derivado de la adquisición del activo y de la hipoteca que éste pudiera tener; es decir, en el caso de compra, transmisiones patrimoniales o en el caso de los costes necesarios para la escritura pública de la hipoteca etcétera. Estos costes se darían una sola vez en la fecha de adquisición del activo

 Obviamente todos estos costes se pueden dar o no y queda a la voluntad del usuario el imputar o no imputar estas posibilidades.

 Al igual que en el caso de los ingresos, una vez obtenidos los costes del primer año los costes de los siguientes años se irán incrementando en base al IPC estimado

 Con todos estos posibles datos a incluir creemos que se cubre cualquier tipo de eventualidad

 Costes por titularidad del activo

 Costes de administración o de comunidad de propietarios

Se aplicarán como una cantidad fija al mes por unidad.

Es decir, si nuestros costes son 35 € al mes y el activo tiene 10 unidades tendremos 350 € al mes * 12 = 4.200 € al año

 

Costes de seguros

Aplicables a cada unidad por una cantidad fija anual

Aquí podremos introducir seguros de continente, seguros de impago de alquileres, etc. o que no los parezca más de acuerdo con nuestra estrategia

 

Otros gastos

Como un porcentaje de los ingresos anuales

Este es un cajón de sastre donde podremos imputar otro tipo de costes que no estén detallados en ningún otro apartado

 

Impuestos locales

Derivados de la titularidad del bien, como el IBI o el IAE, también como una cantidad fija anual por Ud.

 

Costes de comercialización

Dado que nuestra actividad es alquilar esos activos y hemos fijado un porcentaje de ocupación, con lo cual siempre tendremos unos costes derivados de volver a alquilar el activo. Afrontamos estos costes en base a la idea de rotación del activo

 Podemos tener una cierta idea, en base al tipo de activo y a la zona en la que se encuentra, y también a la situación esperada en la economía, sobre la duración media del contrato; es decir, cada cuántos años se nos va a quedar vacío ese activo, porque, cuando se desaloje una unidad habrá que buscar un nuevo inquilino y pagar los costes del agente de la propiedad inmobiliaria API que suelen ser una mensualidad.

Por lo tanto, si estimamos que una unidad se queda libre cada 2 años, por ejemplo, cada dos años tendremos un coste de 1 mensualidad (honorarios del API)

 Por tanto, determinada la rotación (un nuevo contrato cada 2 años) podremos obtener el coste anual de comercialización

 Como resultado obtendremos el % de los ingresos anuales que resulta ese coste, de manera que, si lo que nosotros realmente sabemos es qué porcentaje de los ingresos vamos a dedicar al apartado de comercialización, por iteraciones introduciremos en la pantalla de datos una rotación tal que nos produzca ese porcentaje

 Esta mecánica es la habitual en nuestras aplicaciones.
 Esto nos da bastante libertad a la hora de establecer ciertas cifras como resultado. 

 No olvidemos que estamos haciendo un estudio de viabilidad a futuro con un plan de negocio en el cual solo podemos establecer marcos generales de referencia, porque no sabemos cuáles van a ser los ingresos exactos, por ejemplo, dentro de 5 años, por lo tanto, establecer porcentajes y parámetros es la manera más fácil de centrar el problema dado que podemos basados en experiencias previas

 

 Costes de explotación

 Los costes que relacionamos a continuación tendrán que ver con la puesta en explotación, a nuestro cargo, del activo correspondiente

 Un caso evidente es el de los hoteles, en los que no vamos a obtener rentas por el alquiler, sino por las estancias de los usuarios del hotel. Y otro caso sería el de apartamentos turísticos, en los cuales también somos nosotros los que explotamos esos apartamentos

 

Costes de energía y de suministros

Si vamos a explotar el activo, tendremos unos gastos de luz, agua, teléfono, energía, etcétera que se expresarán como una cantidad mensual por activo

 Costes de personal

La explotación de un activo implica la imputación al mismo de un cierto número de empleados. Pensemos en el caso de un hotel, en el que una cifra habitualmente utilizada es el número de empleados por cada 10 habitaciones. Se pedirá esta cifra) y el coste medio anual de cada uno de sus empleados. Multiplicándolos tendremos el coste total anual 

(Habitaciones/10) *Nempleados * CosteMedio  = CosteAnual

A modo de ejemplo, si estimamos que en la explotación de un hotel hay 4 personas por cada 10 habitaciones, el sueldo medio de esas personas debe obtenerse incrementando su sueldo bruto con la parte proporcional de los costes sociales (supongamos un 45% más) y también por la parte proporcional de personal no adscrito directamente al servicio de habitaciones (por ejemplo, un 30% más)

 Así obtendríamos el total de gastos derivados de costes de personal

 

Obviamente, en el caso de activos que no sean hotel como Apartamentos Turísticos, explotación de módulos de centro comercial, explotación de aparcamientos, etcétera tendremos obtener el coste total anual de personal en base a la misma mecánica

 

Reposición de consumibles

La explotación de un activo también implica tener en cuenta esos elementos que se utilizan en su explotación (ropa de cama en el caso de un hotel, limpieza de la habitación, vajilla, reposición de elementos de baño, etcétera). Lo introduciremos como una cifra anual por unidad y más adelante veremos cómo los relacionamos con los costes de primer establecimiento

 Costes varios de explotación

Como porcentaje de los ingresos anuales, con la misma idea del cajón de sastre que incluimos en los costes de titularidad del activo

  

Costes de primer establecimiento

 Dentro del plan de negocio, el primer año en el que se adquiere el activo que estamos estudiando, puede haber otros costes de primer establecimiento derivados de la puesta en explotación o de la adquisición del activo

En el caso de compra del activo puede haber un coste por Impuesto de transmisiones patrimoniales

  Sí para la adquisición de ese activo se constituye una hipoteca habrá unos costes de constitución de la misma:  apertura, notaria y registro de la escritura pública, etcétera

 Finalmente, en el caso de poner en explotación en la activo habrá unos costes de primer acondicionamiento: amueblamiento del apartamento o de la habitación del hotel, compra de enseres, etc. Este último coste se introducirá por unidad

 Aunque el primera acondicionamiento no tiene por qué tener ninguna relación con los costes de reposición de consumibles indicados anteriormente, si creemos conveniente decir qué porcentaje supone el primero sobre el segundo porque suele darnos una idea considerar que tenemos que efectuar una reposición completa de los enseres de un activo cada un cierto número de años (por ejemplo 10) entonces haríamos que el coste de reposición de consumibles fuera del entorno del 10% del coste de primera instalación, si eso nos parece conveniente

 Finalmente, aunque no se trata de un coste, necesitaremos un último dato para poder determinar las amortizaciones contables del activo, que influyen en el cálculo del Impuesto de Sociedades

El Plan General Contable indica que el suelo no se amortiza; por lo tanto, tenemos que indicar qué parte del valor del activo corresponde al suelo y el resto sería el valor del edificio que sí se amortizaría

 Podemos determinar qué porcentaje del valor del activo corresponde al suelo considerando el mismo reparto que figure en el pago del impuesto de bienes inmuebles IBI.

 Pero, en el caso de que no tengamos ese dato porque aún no hemos comprado el activo, por ejemplo, utilizando la mecánica de poner X en este campo el programa hará una estimación imputando al valor del suelo un tercio del valor total del activo.
Como siempre, posteriormente podremos poner la cifra que nos interese 

 

Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI),
concretamente en el  CPI 47 “REHABILITACIÓN de EDIFICIOS 3. Plan de Negocio de Activos en Renta”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario

 Vea un Índice de los CPI, por Temas

Más entradas sobre este tema

y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en

Y en nuestros canales de YouTube https://www.youtube.com/playlist?list=PL2rXgOV0kih4ImgRs2ky77CTbkIblLX36

 

Etiquetado  , , .
Marcar como favorito enlace permanente.

Comentarios cerrados.