La fiscalidad y el IBI de los apartamentos turísticos

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Fiscalidad de los apartamentos turísticos

La fiscalidad de los apartamentos turísticos, que son una nueva tipología de utilización de viviendas, está en el ojo del huracán desde hace algún tiempo, y es controvertida

Fiscalidad de los apartamentos turísticos

Nos encontramos ante un nuevo nicho de negocio y, al ser su uso no exactamente igual al de la vivienda, las corporaciones locales y las comunidades autónomas están intentando determinar cuáles son los parámetros de utilización de este nicho de negocio, no solamente desde el punto de vista de los permisos a conceder y de las condiciones de uso, sino también de la fiscalidad imputable

No solamente los encontramos con que, en algunos ayuntamientos, se estén aplicando tasas de basura diferentes para uso residencial o para uso de apartamento turístico, sino también con impuestos que gravan las estancias en cualquier tipo de alojamiento, como está ocurriendo en Barcelona y Baleares

Pero, no solamente pueden aparecer nuevos impuestos que graven la actividad, sino que los impuestos locales digamos “clásicos” también puede que se vean afectadas por esta nueva utilización de la vivienda. Por ejemplo, ¿que pasaría con el IBI si decido dedicar una vivienda alquiler turístico?

VALORACION DEL ACTIVO

En principio, y con la normativa que se aprobó en 1993 en cuanto a las técnicas de valoración catastral, no hay diferencia entre el uso residencial y el uso como apartamento turístico pero sí que puede haber diferencia a la hora de establecer esa valoración

En cierta manera podemos entender que el uso turístico supone un aumento de valor de la vivienda dónde se ubique ese uso

Y, sin duda, el uso de un inmueble es un parámetro fundamental a la hora de calcular el valor catastral y, por supuesto, en cierta parte en la plusvalía, ya que pudiera afectar al incremento de valor del suelo

No podemos ignorar que un cambio de uso en la explotación de una vivienda podría dar lugar a una subida del IBI. Esto no es algo que esté ocurriendo en la actualidad, pero la tendencia de los ayuntamientos a controlar más de cerca y a gravar este nuevo tipo de modelo de negocio nos hace temernos que se transite por este nuevo camino recaudatorio.

Ya se están planteando las primeras propuestas referentes a que se estudie elevar el IBI en aquellas viviendas destinadas a apartamento turístico, quizás con la intención de introducir algún tipo de valor diferenciado, como en el caso que ya existe de oficinas, industrial o hostelería

EL IVA

La Agencia Tributaria, no entra en los tributos locales, pero, en su ámbito de actuación, principalmente en cuanto a la ley del IVA, establece unas normas claras:

ACTIVIDAD DE ALQUILER DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS

Se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Por tanto, cuando se produzca la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa se tratará de un alquiler turístico, que se someterá a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial, según establece el art.5 e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

Ley del IVA

La Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA) pone como ejemplos de “servicios complementarios propios de la industria hotelera” los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos (art 20.uno.23º. b.’ LIVA). En este sentido, los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo. Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración

Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:

  • Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
  • Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

Y, particularmente, vigila las OBLIGACIONES DE INFORMACIÓN

Desde 2018 se establece una nueva obligación de suministro de información relativo a las cesiones de viviendas con fines turísticos a través del modelo 179, que deben presentar las personas o entidades que intermedien en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos (ya sean analógicos o digitales); y, en particular, las denominadas “plataformas colaborativas” que intermedien en dichas cesiones.

IMPORTANTE: Esta nueva obligación de información tendrá pleno efecto en la campaña de la declaración de Renta 2018, a presentar en 2019, sin perjuicio de la obligación de declarar las rentas percibidas por la cesión de estas viviendas con fines turísticos en el ejercicio en que se devenguen, al igual que el resto de rendimientos de capital inmobiliario.

Los intermediarios de estas operaciones informarán a la AEAT a partir del ejercicio 2018 de cada una de las cesiones de inmuebles con fines turísticos situadas en territorio español. Se incluyen las cesiones de viviendas turísticas (art. 5.e) de la LAU y el alquiler de temporada (art. 3 de dicha Ley).

RESUMEN

ALQUILER TURÍSTICO
SI SE PRESTAN SERVICIOS COMPLEMENTARIOS PROPIOS INDUSTRIA HOTELERA (limpieza, lavandería, restauración, etc.)   IAEGRUPO 685: ALOJAMIENTOS TURÍSTICOS EXTRAHOTELEROS
IRPFRENDIMIENTOS ACTIVIDAD ECONÓMICA
IVASUJETO Y NO EXENTO 10%
ITPNO SUJETO
IRNRRENDIMIENTO ACTIVIDAD ECONÓMICA OBTENIDO MEDIANTE EP
D. INFORMATIVASMODELO 179: A PRESENTAR POR LOS INTERMEDIARIOS (EN PARTICULAR, POR PLATAFORMAS COLABORATIVAS)
SI NO SE PRESTAN SERVICIOS COMPLEMENTARIOS PROPIOS INDUSTRIA HOTELERA (sólo alquiler)     IAEEPÍGRAFE 861.1: ALQUILER DE VIVIENDAS
IRPFRENDIMIENTOS CAPITAL INMOBILIARIO (sin reducción)
IVAEXENTO
ITPTarifa fijada por la CC.AA. En su defecto escala prevista en el art. 12.1 RDL 1/1993
IRNRRENDIMIENTO DE CAPITAL INMOBILIARIO
D. INFORMATIVASMODELO 179: A PRESENTAR POR LOS INTERMEDIARIOS (EN PARTICULAR, POR PLATAFORMAS COLABORATIVAS)

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