¿En qué consiste la INVERSIÓN DEL SUJETO PASIVO del IVA?

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INVERSIÓN DEL SUJETO PASIVO

La INVERSIÓN DEL SUJETO PASIVO se define en la Ley 28/2014 de 27 de noviembre, del IVA, y, lo repasaremos en lo que nos afecta como promotores inmobiliarios

INVERSIÓN DEL SUJETO PASIVO
Fiscalidad IVA

Artículo 84. Sujeto Pasivo

Uno Serán sujetos pasivos del Impuesto:

1.º Las personas físicas o jurídicas que tengan la condición de empresarios o profesionales y realicen las entregas de bienes o presten los servicios sujetos al Impuesto, salvo lo dispuesto en los números siguientes.

Es la definición usual

2.º Los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al Impuesto en los supuestos que se indican a continuación:

COMENTARIO.-

He aquí otra definición de sujeto pasivo alternativa y que pone en práctica la técnica de inversión del sujeto pasivo usual.

Pero ATENCIÓN NO SE PUEDE APLICAR A TODAS LAS OPERACIONES SUJETAS A IVA.

Veamos el ejemplo anterior que como veremos es una operación susceptible de inversión tal como se dispone en el apartado f) que veremos a continuación.

En este caso el promotor se convierte en sujeto pasivo de la operación y, su ventaja es que:

  1. No tiene que abonar IVA al contratista
    1. En la liquidación que corresponda a esa factura el promotor realiza la compensación de ese IVA anotándolo en las casillas correspondientes del modelo oficial tanto en soportado como en repercutido. Por lo tanto, no hay movimiento de fondos de tesorería en relación con este IVA, porque la compensación se realiza en el mismo momento de la confección de la liquidación periódica

Esto es una gran ventaja para la tesorería del promotor. Tiene le leve inconveniente de que cuando existen ventas el IVA repercutido de esas ventas, ingresado al promotor por el cliente, no tiene con que compensarse, con lo que debe ser ingresado en la AEAT en su totalidad

OPERACIONES EN LAS QUE SE PUEDE/NO SE PUEDE INVERTIR EL SUJETO PASIVO

(se tratan exclusivamente las referentes al sector de las promociones inmobiliarias)

Artículo 84. Sujetos pasivos.

Uno. Serán sujetos pasivos del Impuesto:

2.º Los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al Impuesto en los supuestos que se indican a continuación:

e) Cuando se trate de las siguientes entregas de bienes inmuebles:

– Las entregas exentas a que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20. Uno en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención.

Artículo 20. Exenciones en operaciones interiores

Uno. Estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones:

20.º Las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables,  …..

f) Cuando se trate de ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, así como las cesiones de personal para su realización, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.

Lo establecido en el párrafo anterior será también de aplicación cuando los destinatarios de las operaciones sean a su vez el contratista principal u otros subcontratistas en las condiciones señaladas

Lo previsto en estos dos últimos guiones solo se aplicará cuando el destinatario sea:

a’) Un empresario o profesional revendedor de estos bienes, cualquiera que sea el importe de la entrega.

COMENTARIO

En resumen, a efectos del promotor inmobiliario dedicado a la rehabilitación de edificios, se puede invertir el sujeto pasivo, cuando:

  1. Realice operaciones de adquisición de edificios para su rehabilitación u operaciones de venta de los mismos una vez rehabilitados, siempre que se trate de entregas, siempre que se trate de operaciones sujetas al impuesto y que si están exentas no se renuncie a la exención.
  • Ejecución de toda clase de obras de rehabilitación contratadas directamente entre el promotor y el contratista o contratistas principales (lo mismos pueden hacer estos respecto a los subcontratistas).

Veamos cómo se realiza en la práctica, por medio de un ejemplo como se lleva a cabo la inversión del sujeto pasivo y que ventajas tiene.

EJEMPLO

Un promotor inmobiliario contrata las obras de rehabilitación de un edificio de oficinas. del que es propietario, con una empresa constructora por un importe total, precio de contrata de 15.000.000 de euros y un plazo de ejecución de 15 meses y, según el contrato pactado entre ambas partes, con independencia de la obra ejecutada cada mes, presentara certificaciones todas por el mismo importe.

Supongamos que las obras se inician el 1 de un determinado año en el que el tipo vigente General de IVA es del 21 % y que se mantiene vigente durante el segundo año y, durante los doce primeros meses el promotor no vende nada y que es la primera promoción que realiza con esta sociedad.

Se propone por el promotor la inversión del sujeto pasivo y se pide:

  1. La documentación precisa para llevar a cabo la inversión propuesta,
  2. Las ventajas para el promotor si tiene la consideración de presentación trimestral del IVA

Veremos en el epígrafe siguiente que la tributación de este tipo de obras está sujeta a IVA al tipo general vigente del 21 %., por lo cual el contratista facturaría en cada certificación mensual:

Importe ……….. 1.000.000

IVA /21 % ) ……    210.000

———————————–

Total, a pagar    1.210.000

A ABONAR

Es la cantidad que tendría que abonar mensualmente al contratista el promotor como IVA soportado y posteriormente, cuando se cierre el trimestre natural correspondiente presentar la liquidación de IVA e ingresar o compensar para el trimestre siguiente la diferencia de IVA repercutido (que, según el enunciado no existe en los cuatro trimestres del primer ejercicio)

Con lo cual el promotor se encontrará al final del primer ejercicio con 840.000 euros que habrá pagado al contratista y no podrá solicitar su devolución hasta el mes de enero del año siguiente y con los plazos que tiene hacienda para comprobar (seis meses) y pagar (3 meses) no los recuperara hasta septiembre u octubre del segundo ejercicio, con los graves problemas de tesorería que esta política conlleva.

SOLUCIÓN en la que aplicamos un pacto de inversión del sujeto pasivo.

Criterios establecidos por la Dirección General de Tributos en la consulta nº. V2583-12, de 27 de diciembre de 2012, en relación con la inversión del sujeto pasivo (artículo 84. Uno. 2º. f) LIVA)

¿Cómo se documentan las operaciones realizadas entre promotor y contratista en las que se produce la inversión de sujeto pasivo?

El contratista emitirá factura sin IVA, debiendo hacer constar en la misma que el sujeto pasivo del impuesto es el destinatario de la operación o, a partir del 1 de enero de 2013, la mención “inversión del sujeto pasivo”.

El promotor no tendrá que emitir factura alguna. Al recibir la factura del contratista, incluirá en su declaración el IVA devengado y soportado de la operación.

PACTO ENTRE LAS PARTES

Será necesario que el contratista principal y los sucesivos subcontratistas destinatarios de las operaciones de ejecución de obra o de cesión de personal, comuniquen expresa y fehacientemente al proveedor o prestador que las mismas se integran en un contrato principal, promotor-contratista, que tiene por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.

En este caso el promotor se convierte en sujeto pasivo de la operación y, su ventaja es que:

  • No tiene que abonar IVA al contratista, lo que supone 210.000 € mensuales que NO salen de nuestra tesorería
  • En la liquidación que corresponda a esa factura el promotor realiza la compensación de ese IVA anotándolo en las casillas correspondientes del modelo oficial tanto en soportado como en repercutido. Por lo tanto, no hay movimiento de fondos de tesorería en relación con este IVA, porque la compensación se realiza en el mismo momento de la confección de la liquidación periódica

La fiscalidad, como ya venimos insistiendo en todas nuestras publicaciones, y es nuestra humilde opinión, es de suficiente importancia como para contar con los servicios de un asesor especializado. Y, particularmente en este tema, por el nivel del importe del impuesto

Todos estos temas y otros similares se contemplan en los Cuadernos del Promotor Inmobiliarios (CPI), concretamente en el  CU20 “La Inversión del Sujeto pasivo del IVA”, al que se puede acceder desde los   Cuadernos del Promotor Inmobiliario

Vea un Índice de los CPI, por Temas

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