¿Cuando puede ser necesario solicitar un Concurso de acreedores?

Cuando puede ser necesario solicitar un Concurso de acreedores

 A las empresas inmobiliarias, como al resto de empresas, se le pueden presentar dos tipos de problemas que requieran solicitar un Concurso de acreedores:

a)              Que se generen pérdidas acumuladas de tal importe que disminuyan su Patrimonio Neto por debajo de un porcentaje de la cifra de su capital social, en cuyo caso están obligadas por la Ley de Sociedades de Capital a acordar en Junta General la disolución y liquidación de la sociedad, si transcurrido un año no se reduce el capital social.

b)
Que no tengan liquidez para afrontar sus compromisos de pago en una fecha determinada

 

 

solicitar un Concurso de acreedores

 

Los dos casos presentan una característica común: la empresa es insolvente.

Pero, prestemos atención a las causas específicas de la generación de las perdidas en las sociedades inmobiliarias que, como cualquier otra sociedad utiliza para su contabilidad la partida doble y la contabilización de sus elementos de activo al precio de adquisición.

Sucede que, por efecto de la partida doble, siempre contablemente se presentara la igualdad:

Activo = Patrimonio Neto + Pasivo Exigible

 Con el objetivo siempre de mantener la imagen fiel de la empresa que, es otro de los principios básicos de la contabilidad..

 Pero los elementos esenciales del activo: terrenos y edificios son elementos cuyo valor de mercado es muy sensible al entorno económico, como hemos como venimos comprobando desde las sucesivas crisis: financiera del 2008, COVID, guerra en Ucrania. A modo de ejemplo, en la crisis de 2008

  • Los terrenos bajaron de valor un 70 % de media.
  • Las viviendas un 40 % de media.

 Perdidas de valor que suelen venir acompañadas de:

a) Cierre de la financiación al sector por parte de las entidades financieras.

b) Paralización de las ventas de todo tipo: suelo y edificios.

Cuando haya un desequilibrio patrimonial, habrá que pensar en solicitar un Concurso de acreedores

 Estos valores del activo no tienen por qué guardar estas caídas ya que dependen de su tipología, su ubicación, su situación urbanística y la antigüedad y el precio con que fueron adquiridos.

 Pero desde luego, para mantener la imagen fiel este descenso de valor de mercado que han sufrido los elementos de activo de las empresas inmobiliarias éstos deben ser reflejados en la contabilidad reflejando la diferencia entre valor contable y valor de mercado como una provisión (como hacen los bancos) que dotaremos, en el caso de que la sociedad promotora arroje beneficios que llevaremos a la realidad minorizándolos con estas provisiones y, en ausencia de beneficios, directamente a perdidas.

 En este caso. existirá un desequilibrio patrimonial y el valor de mercado del activo será inferior a la suma de patrimonio neto y pasivo exigible que puede llegar a ser un agujero patrimonial importante. Agujero patrimonial que se origina por causas externas a la empresa, como es el mercado inmobiliario

 Con respecto al segundo problema, la falta de liquidez para, en un momento determinado, afrontar pagos y que, es distinto al originado por una mala gestión o un asalto provocado internamente de la caja o de la tesorería de la empresa, que convertida en un deudor pasa desapercibida en la contabilidad.

 En cuanto al asunto de la falta de liquidez, si la empresa tiene unas obligaciones de pago a corto plazo que no puede asumir con la liquidez de las partidas de su activo, pero este supera en valor a las deudas tendremos un desequilibrio temporal que es lógico proteger, ya que en una situación de impago, cualquier acreedor, puede solicitar la
ejecución de sus garantías o, si estas no existen, solicitar del juez, el embargo judicial de los bienes del deudor.

 

En una empresa inmobiliaria se aprecia perfectamente cuando se evoluciona hacia situaciones de desequilibrio patrimonial que se originan como consecuencia de: 

a)              Un excesivo endeudamiento

b)              Una caída generalizada de los ingresos por ventas o por alquileres (estos últimos son mucho más constantes).

c)              Una deficiente y excesiva plantilla

  En este contexto, se publica el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Concursal

 Las empresas inmobiliarias, en general, estarán inmersas en causa de disolución obligatoria, si les sucede que

                 Para una sociedad anónima, su patrimonio neto no puede estar por debajo de  los 2/3 del capital social.

                 Para el resto de sociedades de capital es del 50 % de la cifra de capital social.

                 Siempre que se permanezca un año en esta situación sin reducir el capital social para equilibrar el patrimonio.

Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el  CPI 68 El Concurso de Acreedores en las Empresas Inmobiliarias”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario

 

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