Cuando negociar un Derecho de Superficie
El Derecho de Superficie consiste en que el dueño de un terreno concede a un promotor o constructor, el derecho a edificar en su finca, pudiendo enajenar a terceros lo edificado, con la condición, que figurara en los respectivos contratos de transmisión del derecho, de que transcurrido un plazo determinado, que figura así mismo en la condición, la propiedad de lo edificado revierte al dueño inicial del terreno.
La fiscalidad del derecho de superficie plantea una situación conflictiva en cuento al devengo de la operación. Hay que llevar cuidado con el planteamiento de operaciones de este tipo que pueden resultar muy caras desde el punto de vista fiscal.
No obstante, hay algunas operaciones en las que si que resulta conveniente:
- Los Ayuntamientos para procurar aparcamientos a residentes, utilizan el subsuelo de vía pública, estableciendo un derecho de superficie a favor de una empresa superficiario que construye y explota el aparcamiento por un plazo determinado.
- El propietario de un terreno que constituye dos derechos de superficie a distintos superficiarios: a uno para que construya sobre él, la superficie y otro para que lo realice por debajo de ella.
- El propietario del terreno que otorga varios derechos de superficie a usufructuarios distintos para que construyan edificios que se integraran en un complejo inmobiliario
- El duelo de un terreno apto para construir una estación de servicio concede a un tercero un derecho de superficie por un plazo de cincuenta años a cambio de un 10 % de los ingresos del superficiario que es quien construye y explota la gasolinera (caso real objeto de consulta fiscal)
- En sustitución de alquileres de terrenos como instrumento de garantía
- En la constitución de un complejo inmobiliario construido por fases, quedando el resto de terreno que no está comprendido en una fase como derecho de superficie del resto.
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el “CU42 El Derecho de Superficie en un Solar”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
Vea un Índice de los CPI, por Temas
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