¿Cómo se propondrá la Edificabilidad en un Convenio Urbanístico?

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Propuesta de Edificabilidad en un Convenio Urbanístico

Al realizar una Propuesta de Edificabilidad en un Convenio Urbanístico deberemos fijar los parámetros necesarios, como son

  1. Usos
  2. Tipologías del uso
  3. Edificabilidad máxima global o de cada uso
Edificabilidad en un Convenio Urbanístico

Resulta conveniente adaptarse a los parámetros del suelo urbanizable sectorizado, que contemple en el Plan General vigente

El deseo del promotor puede ser, generalmente, atribuirle al nuevo sector un uso residencial. Por ello, en nuestra negociación con el Ayuntamiento, conviene aportar información visual (3D, Video, maquetas, realidad aumentada, etc.) para comprobar como seria la distribución de la tipología del uso y de cada uso, ajustada al entorno, detallando desde viviendas protegidas y libre, unifamiliares y  vivienda colectiva en altura, para comprobar su impacto en el entorno físico y en la expansión urbana de la ciudad

Otros parámetros urbanísticos a considerar son:

  • La ocupación máxima de la planta baja en la parcela
  • La altura máxima de edificación
  • Retranqueos de fachada
  • Número máximo de plantas

Pero todos estos parámetros los deberíamos dejar para el futuro desarrollo del Plan Parcial

APROXIMACION AL ENCAJE EDIFICATORIO

Veremos los pasos a seguir para efectuar el encaje de la edificación en un sector clasificado como suelo urbanizable sectorizado, que son los siguientes:

  1. Cálculo de la Reserva de suelo para la construcción de VPP
  2. Estimación de los usos compatibles
  3. Edificabilidad por usos
  4. Estimación de los coeficientes de homogeneización
  5. Cálculo de las UA
  6. Cálculo del Aprovechamiento Tipo
  7. Cesión de suelo para Dotaciones Publicas
  8. Cálculo de la Parcela Edificable
  9. Cesión de Aprovechamiento
  10. Distribución de la edificabilidad y usos entre todos sus propietarios y el Ayuntamiento.

PROPUESTA  DE MEJORAS EN EL CONVENIO

En todos estos pasos debemos tener una serie de consideraciones:

El promotor de la propuesta de transformación de suelo distribuirá los usos compatibles de acuerdo con su criterio y propondrá cada uso con su edificabilidad

Tendrá en cuenta el % mínimo de la edificabilidad, no de la totalidad del sector, sino solo de la residencial, que se asignará a vivienda protegida, según los porcentajes establecidos en cata comunidad autónoma  

Esta propuesta se presenta al Ayuntamiento para iniciar la negociación. En principio, y salvo que el Ayuntamiento nos obligue a ello, no detallaríamos número de viviendas y superficie unitaria, dejándose este detalle para pasos posteriores

Debemos tener en cuenta qué estamos haciendo una propuesta no incluida en el Plan General vigente; es decir, que ni los técnicos ni los políticos habían considerado necesario, en su momento, hacer este desarrollo en este Sector.

Por lo tanto deberíamos ofrecer en nuestra propuesta mejoras para el desarrollo del municipio que la hicieran atractiva. Mejoras que podrían ser, entre otras

  • Ofrecer más cesiones que las mínimas obligatorias, tanto de redes públicas e infraestructuras como de zonas verdes
  • Aumentar el porcentaje de vivienda protegida sobre el mínimo
  • Añadir otras infraestructuras en el sector
  • Aumentar el porcentaje de aprovechamiento lucrativo cedido al ayuntamiento

Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el  CPI 78 “Transformación de un suelo rural a urbanizable”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario

Vea un Índice de los CPI, por Temas

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