Cómo presentar un Portfolio para Inversores Inmobiliarios

Un Portfolio para Inversores Inmobiliarios en una Promoción es fundamental para la obtención de fondos que permita acometerla.

No solamente hay que detectar una posibilidad de inversión, sino obtener los recursos propios y ajenos necesarios para llevarla a cabo.

Portfolio para Inversores Inmobiliarios

Convencer a inversores externos a la empresa sobre la bondad de la financiación solicitada necesita

  • búsqueda de los inversores
  • determinar el perfil que pudiera ser conveniente para nuestra promoción, capacidad de negociación
  • una buena presentación
  • quizás, aprovechar o convocar un foro de inversores  (dependiendo del nivel de la financiación requerida)

Debemos tener previstos varios niveles de presentación de la promoción.

Partiendo del caso más amplio posible, aunque luego el usuario tendrá que “adaptarse al terreno”.

No es lo mismo preparar una presentación para una promoción de lujo en la Costa orientada a extranjeros  (y a fondos de inversión alemanes, por decir algo) que una promoción de viviendas en una ciudad media, donde, tal vez, solo haya que convence al banco

ELEVATOR PITCH. BREVE  RESUMEN ORAL 

Hay que prever que, a veces, en reuniones para presentar nuestro Portfolio para Inversores Inmobiliarios, nuestra inversión o en foros del sector se puede presentar “la oportunidad” de poder captar la atención de un inversor y convencerlo en un corto espacio de tiempo.

Será el famoso “elevator pitch”, en el que dispondremos de apenas unos minutos (el  tiempo de un viaje en ascensor) .

Debemos preparar esa breve conversación, orientada solamente para captar el interés del inversor  y que nos solicite más información  o acceda a asistir a una presentación visual más reposada en la que comprobar si le interesan los datos que puede usar para evaluar si está ante un proyecto invertible

Así se dice en inglés; aunque los “castizos” le llamamos “aquí te pillo, aquí te mato” (más descriptivo pero menos profesional, ciertamente)

Esa conversación breve hay que tenerla preparada, porque no tendremos apoyo documental ni grafico (eso vendrá después).

También vale para una entrevista con un medio de comunicación que puede publicar un artículo y contribuir, enormemente, a la difusión 

Por ello, ese breve discurso debe saber adaptarse al público que se tiene delante y huir del “discurso prefabricado”.  Hay que preparárselo y  dedicarle un poquito de  tiempo 

No es lo mismo hablarle a un inversor, al que le interesaran los datos y ratios de rentabilidad para evaluar si está ante un proyecto invertible, que a un periódico, al que le tendremos que “contar nuestra historia” buscando la conexión con el periodista, que vea que nuestro proyecto le puede venir bien a su audiencia.

Y si lo que buscamos es una alianza entre nuestra empresa y otras tendremos que centrarnos en colaboraciones a plantear y en qué estamos buscando en dicha empresa.

PRESENTACIÓN PÚBLICA AUDIOVISUAL. Portfolio para Inversores Inmobiliarios

Si tenemos que exponer nuestra propuesta de inversión a un público más o menos numeroso (miembros del Consejo, posibles inversores interesados, etc.) debemos preparar  una presentación que explique, de manera algo más amplia, la propuesta.

Nuestra presentación debe, por una parte, servirnos de apoyo a la exposición oral ante ese público, y también contener información relevante,  ser coherente y con mensajes claros. Es un elemento de apoyo y, por tanto, es muy visual y no contiene mucho texto.

Debemos cuidar la amplitud de la información que mostremos porque algunos asistentes podrían decidir no participar en el proyecto o, peor, entrar en competencia con nosotros

Con esta idea, los aspectos que deberíamos cubrir serian:

Identificación y descripción somera de la promoción

Resumen de situación legal, registral y urbanística

Análisis de costes y ventas

Análisis financiero, con ratios finales y sin mucha explicación

Propuesta de inversión (fondos propios y ajenos, apalancamiento, plazos)

Breve descripción del equipo Gestor y forma de contacto

Perfil de los posibles inversores

En resumen, en unas pocas diapositivas y en un breve espacio de tiempo, referir las conclusiones de la documentación exhaustiva que se verán en los siguientes apartados

En esa presentación (típicamente con PowerPoint) podremos incluir enlaces a fotos, videos, etc. que consideremos convenientes , con la precaución referida en párrafos anteriores

RESUMEN EJECUTIVO EN 1 PAGINA

Decían algunos detractores maliciosos del presidente Ronald Reagan que éste exigía qué se le presentarán las propuestas en un solo folio, porque era incapaz de leer más de uno seguido

No es así ciertamente,  pero hacernos resumir un proyecto completo en una sola página, nos obliga a ser concisos, precisos y dar una solución concreta. “Mojarnos”, de alguna manera

La mejor manera de no comprometerse y no llegar a ninguna conclusión es generar un informe de 250 páginas

Por supuesto, detrás de ese informe en una página, tienen que ir las 250 o las páginas que sean necesarias para dar soporte a lo que se dice en ese resumen ejecutivo

Realmente, dentro del Portfolio para Inversores Inmobiliarios, éste es un documento de gran importancia porque resume lo que proponemos, las ventajas con respecto a otras inversiones y, además, debe captar el interés y la atención del inversor como para que quiera seguir profundizando en nuestra propuesta de inversión.

Resumir en una única página lo que hacemos no es, precisamente, un ejercicio sencillo

Este informe en 1 página y la presentación audiovisual van de la mano y, obviamente, no pueden dar información numérica incoherente (cosa que a veces sucede cuando uno está haciendo cambios de última hora)

DOCUMENTACIÓN EXHAUSTIVA

Cuando un Promotor Inmobiliario se propone llevar a cabo una promoción en concreto, debe aplicar, al análisis de la misma, caracterizada por su alto riesgo y largo periodo de maduración, unos estudios fundamentales a incluir en el Portfolio para Inversores Inmobiliarios:

Análisis Estratégico

Análisis Técnico y Urbanístico.

Análisis de Mercado.

Análisis Económico – Financiero.

Todo lo anteriormente expresado debe basarse en una documentación exhaustiva, que podamos proporcionar a los inversores interesados o al Consejo

Los inversores dan por hecho que tenemos la documentación preparada. Lo cual es lógico porque sin esta información, ¿Cómo hemos podido hacer el informe en una página o la presentación?

Todos los documentos debemos tenerlos listos y digitalizados (PDF, por ejemplo) para poder suministrarlos a los interesados sobre la marcha desde nuestro smartphone o nuestra Tablet.

Esta documentación para inversores no tendrá todos los informes que generemos para apoyar nuestra propuesta dentro de la “casa”, sino que está orientada al inversor y a mostrar nuestro modelo de promoción, ventajas sobre alternativas, etc.

Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el  CPI 73 “Portfolio para Inversores en una Promoción Inmobiliaria”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario

Más entradas sobre este tema

y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en

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