¿Cómo combinar Edificabilidad, Densidad y Reservas de suelo?

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Edificabilidad, Densidad y Reservas de suelo

La Edificabilidad, Densidad y Reservas de suelo son condicionantes de superficie y diseño en los  desarrollos urbanísticos que hay que conjugar, en cuanto a valores máximos y mínimos

Habitualmente no dan una solución única  y que tenemos que contrastar también con los condicionantes de mercado del sector a desarrollar

Edificabilidad, Densidad y Reservas de suelo

Estos condicionantes son, entre otros, reservas mínimas de viviendas para VPP, edificabilidad máxima, densidad máxima de viviendas, parcela mínima, cesiones de suelo para dotaciones, viales, zonas verdes, etc.

NO es raro que haya que cederé en alguno de estos mínimos o máximos, perdiendo capacidad o derechos, para obtener productos que sean comercializables

Por ejemplo, si no nos cabe toda la edificabilidad en las parcelas de mínima superficie que haya que tener, perderemos edificabilidad y consiguientemente los costes de repercusión, unitarios por m2 edificable, aumentaran para la misma urbanización

Comprobación de parámetros

Como promotores tenemos que comprobar que nuestro producto se sitúa dentro de la envolvente de condicionantes y si perdemos edificabilidad o no, e, incluso, si se puede proponer una modificación de esos condicionantes que optimice el desarrollo

Veamos esto con unos ejemplos

La exigencia en un desarrollo urbanístico de uso residencial de las dos condiciones simultáneas:

  1. Porcentaje minio de reserva para la construcción de VPP (Supongamos un 30 %)
  2. El numero máximo de viviendas en el sector: 1500
  3. Superficie máxima de las VPP. Según normativa propia de las CCAA (supongamos 90 m2 útiles) afecta seriamente a la superficie de las viviendas libres, como veremos en el siguiente ejemplo:

EJEMPLO 1

Elegimos una M2 útil/constr para vpp = 0,75 para poder pasar los m2 utiles exigidos por la legislación a m2 construidos, que son la edificabilidad

 M2 EdificabilidadUdSup UtilSup Constr
VLibre10.50001125 93,3
Vpp45.00037590120
Total150.0001500  

Como se observa en el cuadro, la VPP siempre tendrá un numero de unidades fijo, si l as hacemos del máximo permitido, y la diferencia con el total serán las viviendas libres

Se observa en este caso, que resultan 1125 viv. Libres, que su superficie construida es de 93 m2, menos que la de la VPP y que pensamos que, comercialmente, no tiene salida

Por ello, habría que disminuir el número total de viviendas para obtener una superficie construida razonable para la zona

EJEMPLO 2

Cuando, de una actuación urbanística de un determinado sector de uso residencial se conocen los siguientes datos:

  1. Superficie del sector: 40.000 m2
  2. Edificabilidad: 1,5 m2/m2
  3. Tipología de las viviendas; Bloque aislado
  4. Ocupación de suelo máxima en planta baja: 50 %
  5. Numero de plantas: PB + 7 P-

Puede deducirse la superficie mínima de parcela edificable, por medio de la sencilla formula:

                 E                   1,5 x 40.000

S =    —————     = —————-     = 15.000 m2

            OC x NP                0,5 x 8

Siendo:

E = Edificabilidad máxima del sector = e x SS

E = Índice de edificabilidad teórica máxima

SS = Superficie computable del sector

OC = % Ocupación máxima de la edificación en la parcela

NP = Número máximo total de plantas de la edificación

Todos estos temas y otros similares se contemplan en los Cuadernos del Promotor Inmobiliarios (CPI), concretamente en el  CU4a “EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSIÓN DE UN SUELO”, al que se puede acceder desde los   Cuadernos del Promotor Inmobiliario

Vea un Índice de los CPI, por Temas

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