El precio máximo de un solar
El precio máximo de un solar, el que podemos pagar por él depende de cómo esté el mercado.
Pero podemos hacer una estimación de lo máximo que podemos pagar por él en base a varios parámetros, que dependen de los costes y del beneficio esperado
El beneficio de una promoción en venta es la diferencia ente los ingresos esperados y todos sus costes
La ecuación fundamental de una promoción inmobiliaria en cuanto al solar es:
Beneficio del Promotor = Ventas – (Coste Solar + Coste de la Obra + Costes Auxiliares)
Siendo los costes auxiliares : GC + GF + IS + GG
- GC = Costes Comerciales
- GF = Gastos Financieros
- GG = Gastos Generales del Promotor
- IS = Impuesto de Sociedades
Por lo tanto, el coste máximo del solar que podemos pagar seria
Solar = Ventas – Beneficio – Obra –GC – GF – IS – GG
Esta ecuación muestra el equilibrio normal del mercado inmobiliario y cuando se desequilibra la ecuación, bien porque:
- Se compra el solar más caro de lo que la viabilidad de la promoción aconseja, pensando en un futuro crecimiento de los precios de venta.
- Cuando se vende por encima de los costes, aprovechando un boom inmobiliario pensando que todos van a pagar estos sobrecostes gracias a unas facilidades de crédito importantes
Casi todos los costes y gastos dependen en proporción de Solar, Obra o Venta, a través de 3 parámetros que llamamos: K1, K2 Y K3
El beneficio del promotor
es un valor subjetivo que podemos fijar en función del riesgo de la promoción (de nuestra inversión) y que, por tanto, podemos relacionar con la venta, luego tenemos una cuarta K4
Una vez que el propio promotor fije el valor más habitual de esas cuatro constantes: K1, K2, K3 y K4, en base a su experiencia y al comportamiento de su empresa, podremos relacionar el precio máximo a pagar por un solar con el precio de venta y el coste de construcción
Estas 4K son independientes de la superficie de la actuación, dentro de unos limites razonables, por lo que podemos aplicar la formula también sobre los valores /m2
De manera que llegaríamos a poder decir:
Si voy a vender a 3.000 €/m2 y construyo a 900 E/m2, como conozco MIS K1, K2, K3 y K4, puedo comprar como máximo, el solar a X €/m2
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos Prácticos Inmobiliarios (CPI), concretamente en el CU31 “Parametrización de Costes de las Promociones. Fórmula de las 4K”, al que se puede acceder desde los Cuadernos del Promotor Inmobiliario
Vea un Índice de los CPI, por Temas
Más entradas sobre este tema
y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en
- Spotify: Desmontando una promoción Inmobiliaria https://open.spotify.com/show/70rqfcJ5QURpunFnSnAlyd
- La Viabilidad de la Promocion Inmobiliaria https://prayde.com/empresa/busqueda-en-el-blog-viabilidad-de-la-promocion-inmobiliaria/
- Cuadernos del Promotor Inmobiliario en https://prayde.com/empresa/cuadernos-por-temas/
- Software de Análisis de Viabilidad de Promociones, Gestinmo, en https://prayde.com
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