En el proceso de calcular una
promoción inmobiliaria, hay que tener en cuenta, no solo todos los costes de esta actividad, sino su
distribución temporal y las obligaciones legales a que el promotor está
sometido
Para proteger los derechos del
consumidor hay una serie de disposiciones que protegen las cantidades a
entregadas a cuenta, las cuales deben ser avaladas por el promotor, sobre todo
a efectos de proveer su devolución en caso de
incumplimiento de plazos
consumidor hay una serie de disposiciones que protegen las cantidades a
entregadas a cuenta, las cuales deben ser avaladas por el promotor, sobre todo
a efectos de proveer su devolución en caso de
incumplimiento de plazos
Dicho aval se obtenía en tiempos a
través de la propia con la que se
negociaba el préstamo hipotecario
través de la propia con la que se
negociaba el préstamo hipotecario
Actualmente, este proceso de aval
se lleva a cabo por entidades de seguros independientes de la Entidad
Financiera, y se están provocando peticiones adicionales de solvencia que,
particularmente en el caso de Cooperativas, hacen prácticamente inviable este
tipo de operaciones, sobre todo en su arranque
se lleva a cabo por entidades de seguros independientes de la Entidad
Financiera, y se están provocando peticiones adicionales de solvencia que,
particularmente en el caso de Cooperativas, hacen prácticamente inviable este
tipo de operaciones, sobre todo en su arranque
Afortunadamente, este gobierno que
no para de legislar y que, con ello, esta transformando España, pero que ha
decidido que no hace falta contárselo a nadie (Por la boca muere el pez; en este caso por tenerla cerrada) ha
venido a poner un poco de racionalidad con lo siguiente
no para de legislar y que, con ello, esta transformando España, pero que ha
decidido que no hace falta contárselo a nadie (Por la boca muere el pez; en este caso por tenerla cerrada) ha
venido a poner un poco de racionalidad con lo siguiente
Se ha publicado
la Ley
20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las
entidades aseguradoras y reaseguradoras
Que, en su disposición
final tercera modifica la Ley de Ordenacion de la Edificacion, LOE en los
siguientes terminos
final tercera modifica la Ley de Ordenacion de la Edificacion, LOE en los
siguientes terminos
Se modifica la disposición adicional primera, que
queda redactada como sigue:
queda redactada como sigue:
«Disposición adicional primera.
Percepción de cantidades a cuenta del precio
durante la construcción.
durante la construcción.
Uno.
Obligaciones de los promotores que perciban
cantidades anticipadas
cantidades anticipadas
1. Las personas físicas y jurídicas que
promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se
realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que
pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción,
deberán cumplir las condiciones siguientes:
promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se
realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que
pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción,
deberán cumplir las condiciones siguientes:
a)
Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas
más los intereses
legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades
aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval
solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la
construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido
para la
entrega de la vivienda.
legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades
aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval
solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la
construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido
para la
entrega de la vivienda.
b) Percibir las cantidades
anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que
habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra
clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades
de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer
para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la
apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su
responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior
anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que
habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra
clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades
de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer
para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la
apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su
responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior
Dos. Requisitos de las garantias
…
b) La suma asegurada incluirá la
cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de
adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico
equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés
legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista
de la entrega de la vivienda por el promotor
cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de
adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico
equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés
legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista
de la entrega de la vivienda por el promotor
h) En caso de que la construcción
no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido el asegurado, siempre que haya
requerido de manera fehaciente al promotor
para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en
el plazo de treinta días no haya procedido
a su devolución, podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente. Igualmente, el asegurado
podrá reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la
reclamación previa al promotor.
no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido el asegurado, siempre que haya
requerido de manera fehaciente al promotor
para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en
el plazo de treinta días no haya procedido
a su devolución, podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente. Igualmente, el asegurado
podrá reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la
reclamación previa al promotor.
Se deja bien claro que el aval
tiene que hacerse desde la obtención de la licencia, no en el momento de la
adquisición del suelo y solamente a los efectos de plazos de terminación.
Estos temas son fundamentales para las cooperativas de viviendas que, por
su propia definicion, no suelen tener bienes con los que avalar la compra del
suelo, slavo las aportaciones de sus propios cooperativistas
su propia definicion, no suelen tener bienes con los que avalar la compra del
suelo, slavo las aportaciones de sus propios cooperativistas
Recientemente ha habido artículos periodísticos que exponen que esto es
un “jarro de agua fría para las cooperativas”, cuando es exactamente al revés,
porque, la cooperativas las forman los socios que las componen y ¿con que van a
avalar el propio dinero que ellos mismos ponen para comprar el suelo?
un “jarro de agua fría para las cooperativas”, cuando es exactamente al revés,
porque, la cooperativas las forman los socios que las componen y ¿con que van a
avalar el propio dinero que ellos mismos ponen para comprar el suelo?
Con esta modificación se hace posible arrancar una cooperativa porque,
hasta ahora, si no habia aval, el banco
no daba financiación, no siquiera para arrancar el proceso
hasta ahora, si no habia aval, el banco
no daba financiación, no siquiera para arrancar el proceso
Y, sin hipoteca, ¿cómo pagan los cooperativistas los costes de
construcción?
construcción?
Interesante, como siempre. Mi cooperativa, con las aportaciones de los socios compró el suelo, más IVA. Pagó Licencia y tasas, avales de residuos, proyectos, algunos honorarios de arquitectos hemos empezado la obra aún sin financiación y los bancos nos quieren cobrar una pasta por el AVAL de cantidades anticipadas. Pero les parece poco lo garantizados que están nuestros ingreso!!.Pensamos que nos os deberían hacer pagar un gasto más totalmente innecesario. ¿Qué Piensa Sr Fernández Caparros
Despues de tantos años de crisis y de que los bancos hayan tenido que darse la vuelta como un calcetin, hay un problema (uno más) y es la falta de formacion de los agentes que intervienen en el sector inmobiliario, simplemente porque hace 7 años, muchos de los que hay ahora, no estaban en el sector
Para paliar eso es por lo que existen blogs como este
Yo les diria a los de ese banco (será una antigua Caja?), al de la sucursal y al de riesgos, que se lean el Decreto y que pidan informe a su departamento juridico
Y que luego nos sigan todas las semanas, que les va a merecer la pena
Gracias, las entidades son Cajasur y BBVA.
Dándole vueltas al tema y en aras de buscar un termino intermedio he llegado a pensar que utilizando la literalidad de la ley, si sólo se avalara la "construccion" , es decir lo que depende del constructor y no avalar suelo, licencias, etc, … podríamos ahorrarnos cerca del 80 %, y al menos , si eso fuera aceptado podriamos equilibrar el presupuesto. Pero no he encontrado aún un argumento de peso que me permita poder convencer a quien tenga la facultad de decidir. Si se le ocurre algo, en el caso de que que crea que es un camino correcto, no le quepa la menor duda de que le estaremos muy agradecidos.