Arras frente a Opción de Compra, en la escritura de un solar

El cálculo de una promoción inmobiliaria
tiene como uno de sus costes mas destacados el de la compra del solar

 Este es un proceso importante, o solo por su
coste en si, que puede ser del orden del 30% del total de costes de la
promoción, sino porque requiere de una formalización legal que hace iniciar el
proceso

Normalmente el contrato de compraventa, en nuestro caso de bienes inmuebles:
terreno solar o edificio para rehabilitar o demoler, viene precedido por una serie de diversa tipología de contratos preparatorios que nos
permiten, por una parte asegurar la adquisición del mismo, y por otra darnos
tiempo para efectuar una serie de comprobaciones
legales, registrales,
urbanísticas y administrativas que nos confirmen la idoneidad o no del inmueble
para nuestras necesidades

Dos son los tipos de contrato previo mas
habituales

 Contrato de señal o de arras

Mediante el cual se pretende que mediante el pago de una cantidad,
generalmente a cuenta del precio total
estipulado para la futura
compraventa, el promotor vendedor nos
otorgue el derecho a adquirir el bien inmueble
, en las condiciones
previamente pactadas en dicho documento..

Este tipo de contratos se otorgan por un determinado plazo, transcurrido el cual, si no
ejercemos el derecho a comprara se
pierde la cantidad entregada
o una parte estipulada de la misma,
devolviéndonos el resto.
Si
en el contrato
de señal o de arras, no se especifica nada, y según lo dispuesto en el Código Civil, el otorgante o promitente vendedor puede desistir de efectuar la
compraventa la operación devolviendo el
doble de la cantidad entregada
, salvo que se pacte otra cantidad mayor como
devolución..
Hay que tener en cuenta que las arras pueden ser:

         
Penitenciales o de
desistimiento, que son las únicas que
permiten resolver o desistir del contrato, a través del abono de las arras

por quien las ha entregado o su sustitución por quien las recibió. Para que
estas arras surtan su efecto penitencial debe señalarse en el contrato
expresamente, ya que si no, se suponen confirmatorias.
         
Confirmatorias, son la señal de celebración del contrato en
el que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio
. Por lo
tanto señalan la voluntad de perfeccionar un contrato de compraventa y no facultan para resolver la obligación
contraída.
Son prueba de la existencia del contrato y en caso de
incumplimiento, su existencia nada prejuzga sobre la cuantía de la
indemnización, ni sobre la acción resolutoria del artículo 1.124 del C.c, ni
sobre la posibilidad de exigir el cumplimiento forzoso del contrato.
         
Penales, establecen una garantía de cumplimiento
o de indemnización en caso de
incumplimiento; se pierden si el contrato no se lleva a efecto y no permiten
desligarse de este. Con el uso de este tipo de arras no se legitima el
incumplimiento, sino que se asegura la compensación del acreedor,
concediéndoles una especie de indemnización mínima, para cuya obtención no es
necesario probar daños.
En resumen el contrato de señal o de arras tiene las dos características generales
siguientes,
que habrá que tener en cuenta en la negociación, para comprobar
si sus presupuestos coinciden con los objetivos que cada parte confía en
alcanzar:
A)  
El otorgante
tiene la posibilidad de desistir
del contrato, si las arras son penitenciales
B)  
El promitente
comprador está obligado a cumplir
el contrato.
Es un contrato que, aunque se otorgue
en escritura pública, no tiene acceso ni efecto alguno en el Registro de la Propiedad.
  
CONTRATO
DE OPCION DE COMPRA
Es un contrato por el que el dueño del terreno, concede a otro, el optante, la posibilidad de adquirir un inmueble,
en las condiciones de precio y plazo determinados previamente y reseñados en el
contrato de opción, que se concede por un precio y un plazo determinados en
dicho contrato.
Así pues, a diferencia del contrato de señal permite al optante, ejercer o no su opción de compra de forma
libre, y en caso de que se ejerza obliga al optante a vender en las condiciones
pactadas, o en caso contrario puede no ejercitar la opción, desistiendo de la
mismas, con la señalización que se hubiese pactado, pero sin que nadie le
obligue fuera de esto a aceptar la compraventa.
La opción puede concederse por un
precio determinado, que puede o no considerarse como un pago a cuenta del
precio total, caso de que se ejerza, o bien de forma gratuita.
Este contrato si se otorga en
escritura pública, en el que se haga constar el precio y el plazo para el
ejercicio de la opción de compra no supera los cuatro años, y están de acuerdo
las partes puede tener acceso al Registro de la Propiedad, con los efectos
plenos que esto supone de garantía.
Si la opción de compra la concede un particular que no es sujeto pasivo
de IVA, el contrato de opción queda
sujeto a TPO
, al tipo general vigente en cada CCAA, por el mayor de los dos
valores siguientes:
a)   
El Precio de la opción de compra
b)   
El 5% del precio total convenido para la
compraventa.
En el caso de que la opción de compra
la otorgue un sujeto pasivo de IVA,
fiscalmente el contrato de opción de compra tributa como una prestación de servicios, y por tanto sujeta a IVA con
independencia de la tributación que proceda por la compraventa.
Esta
ultima consideración, es muy importante a efectos de declaración de IVA
correcta
,
ya que si por ejemplo se trata de un contrato de opción de compra por un
inmueble que se conviene comparar por un precio de 100 y como precio de opción
se pagan 20, importe que se conviene sea deducido del precio total a pagar en
caso de ejercitar la opción, la liquidación correcta es la siguiente:
A)  
En el momento de otorgar el contrato de opción
de compra, el optante deberá soportar un IVA de: 21% S/ 20 = 4,20
B)  
En el momento del ejercicio de la  opción de compra y el otorgamiento de la correspondiente
escritura de compraventa se deberá soportar un IVA de: 21 % S/ 100 = 21, aunque
solo se abonen en concepto de precio: 100 – 20 = 80.
Esta
doble tributación, nunca será un coste, ya que el optante deducirá, en los dos
casos, el IVA soportado
.
Marcar como favorito enlace permanente.

Comentarios cerrados.