Las aportaciones inmobiliarias de edificios en aportación de suelo, a la hora de estudiar una promoción inmobiliaria, se caracterizan porque el dueño del solar lo cede al promotor a cambio del compromiso de este de, una vez terminada la promoción, recibir un porcentaje determinado de los productos objeto de la promoción.
Por ejemplo si un promotor inmobiliario proyecta comercializar 40 viviendas, cada una de ellas con su correspondiente plaza de garaje y un trastero, situados ambos, en la planta sótano del edificio, mas cuatro locales comerciales iguales ubicados en planta baja, y conviene con el dueño del solar que la operación se realice en aportación, con un porcentaje de aportación del 25%, significara, que el dueño del solar recibirá 10 viviendas, cada una de ellas con su correspondiente plaza de garaje y trastero, mas uno de los locales comerciales.
Evidentemente, para concretar el acuerdo, en este caso, bastara con señalar la ubicación de cada una de las 10 viviendas que el promotor entrega con el de las plazas de garaje y trasteros correspondientes, así como la del local que se entrega.
En otros casos el porcentaje a entregar no es un numero de unidades, por lo que hay que concretar un precio para el exceso o defecto, a pagar por la entrega de la unidad completa, para el caso de que los decimales superen o no el valor de 0,5, debiendo en el primer caso abonar el exceso el dueño del solar y en el caso contrario el abono correspondiente se produciría por parte del promotor.
Otras veces incluso se llega a establecer el porcentaje sobre un único producto inmobiliario. Por ejemplo en el caso de que el duelo del solar solo quiera recibir locales comerciales. En estos casos hay que proceder, previamente a una valoración de los distintos productos que componen la promoción inmobiliaria en cuestión.
En el planteamiento de la operacion de aportación hay que distinguir dos cuestiones fundamentales:
A) No existe coste de adquisición del solar, salvo si existe una parte de la aportación que se pacte como entrega en efectivo, pero, en cualquier caso, si existe un coste inicial por la fiscalidad de la operación, ya, que esta se devenga en el mismo momento de la firma del contrato, sin que deba esperarse a la entrega (en el que puede producirse una declaración complementaria por incremento de valor de los bienes entregados)
B) La aparición del coste de un aval que normalmente le exige el dueño del solar al promotor, hasta el cumplimiento del contrato.
Así pues, las diferencias, con respecto a una promoción de adqusición de solar, son claras, y vamos a señalarlas a continuación:
A) ESTUDIO ECONOMICO
No existe coste de adquisición de solar, pero si costes de fiscalidad correspondientes. El resto de costes se consideran al 100% respecto a una promoción de adquisición, excepto el coste del IAE y los de publicidad y comercialización, que se consideran en la proporción de: (1 – Porcentaje de Aportación).
Existen dos nuevos costes:
1) Los de cancelación del préstamo hipotecario sobre el porcentaje de aportación, ya que normalmente se hipoteca toda la promoción, con autorización del dueño, y luego hay que cancelar el préstamo por las unidades entregadas al dueño en contraprestación, que lógicamente se entregan libres de cargas.
2) Los de aval por el importe pactado (normalmente el valor del solar)
En cuanto a los ingresos el promotor solo considerar los correspondientes al porcentaje de: (1 – Porcentaje de Aportación)
B) CASH FLOW DE TESORERIA
Hay que considerarla distribución espacial de los nuevos costes que aparecen en el Estudio Económico, tal como los hemos señalado
Los efectos financieros de la aportación son notables. Veámoslos reflejados en un simple ejemplo numérico.
A) PROMOCION DE ADQUSICION DE SUELO
Se trata de la adquisición de suelo por 1.000 unidades monetarias, que esta sujeta a IVA realizada en una Comunidad Autónoma cuyo tipo de AJD es del 1%. Suponemos que el Promotor esta acogido al sistema mensual de liquidación de IVA
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MES 1 |
MES 2 |
…. |
MES 8 |
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PAGOS |
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Adquisición de suelo |
1000 |
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Iva Soportado |
180 |
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AJD |
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10 |
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TOTAL PAGOS |
1180 |
10 |
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COBROS |
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Devolución IVA |
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180 |
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TOTAL COBROS |
0 |
0 |
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180 |
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SALDO |
-1.180 |
-10 |
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180 |
A) PROMOCION EN APORTACION DE SUELO Se trata de una aportación al 25%. Con la misma valoración del solar que en el caso anterior y que el 25% entregado se manifiesta en una valoración de viviendas de 800 y en locales de 200
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MES 1 |
MES 2 |
…. |
MES 4 |
… |
MES 7 |
MES 8 |
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PAGOS |
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Adquisición de suelo |
0 |
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Iva Soportado |
180 |
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Coste aval (1) |
2,50 |
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2,50 |
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2,50 |
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AJD |
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10 |
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TOTAL PAGOS |
182,50 |
10 |
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2,50 |
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2,50 |
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COBROS |
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IVA Repercutido (2) |
100 |
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Devolución IVA |
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80 |
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TOTAL COBROS |
100 |
0 |
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80 |
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SALDO |
-82,50 |
-10 |
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-2,50 |
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-2,50 |
80 |
(1) Se supone un coste anual del 1% sobre el valor del solar liquidado trimestralmente por anticipado (condiciones normales de mercado)
(2) El IVA que el promotor debe repercutir al dueño del solar es el siguiente: 8% S/800 + 18%S200 = 100
Buen resumen. Muchas gracias.