La Tasa Interna de Rentabilidad TIR
de una promoción Inmobiliaria es el valor de la tasa de descuento, K, de los flujos de fondos que representan la inversión, que hace que el VAN = 0. Esta seria la definición que podemos obtener de cualquier libro de análisis financiero.
Tasa Interna de Rentabilidad TIR
La primera cuestión es que clase de flujos de caja consideramos para efectuar este calculo, y como en el VAN, concluimos que deberán ser flujos de fondos y no de tesorería, por lo que no consideramos como tales el capital social, los prestamos que puedan ser utilizados, ni en consecuencia los gastos financieros que producen.
En el caso de las promociones inmobiliarias, no hay que olvidar de que, al suprimir los prestamos utilizados, debemos colocar un flujo de caja en el momento de la entrega de los productos inmobiliarios comercializados, que respete el importe que falta por cobrara de la venta de los mismos, ya que solo se habrán considerado las entregas en efectivo y letras hasta llaves
Lógicamente hay que computar el préstamo hipotecario subrogable, que a efectos de tesorería se ha dispuesto anteriormente, pero que a efectos de fondos se considera aplicado en su totalidad en el momento de la entrega, por lo que no produce gastos financieros para el promotor, a estos efectos. Análogamente sucederá con el Impuesto de sociedades, que es el correspondiente a los fondos manejados en este calculo, y no al importe real, que se produce al tener en cuenta que los gastos financieros son deducibles de este impuesto.
Aspecto matemático de la TIR
Un segundo aspecto a considerar, en este calculo, de acuerdo con esta definición y recordando la formula del VAN establecida anteriormente, resulta que el valor del TIR se obtiene resolviendo una ecuación algebraica de grado n (numero de periodos). Por lo que dicha ecuación podrá tener varias raíces positivas, raíces negativas y complejas, o bien no tener ninguna raíz. En este ultimo caso y en el de varias raíces positivas el valor del TIR quedar indeterminado a nuestros efectos de análisis financiero.
Otra observación, que resulta interesante resaltar es que el valor del TIR es un porcentaje, a diferencia del VAN que era un valor absoluto, una cifra en euros; que representa, no una tasa acumulada en cada periodo de duración de la promoción, sino la tasa que anualmente se espera obtener de ella.
Ejemplo
Si, por ejemplo, si consideramos una inversión de 100 unidades monetarias, que en cada uno de los cuatro años en los que se recupera la inversión, produce 8 unidades monetarias, el TIR será exactamente el 8%.
En efecto los flujos serian los siguientes:
|
PERIODO |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
|
FLUJO |
-100 |
8 |
8 |
8 |
108 |
La ecuación seria: -100 + 8/(1+K) + 8/(1+K)2 + 8/(1+K)3 + 108/(1+K)4 = 0
De donde: TIR = 8% (como podemos comprobar fácilmente usando la formula TIR de una hoja Excel)
Un ultimo aspecto a considerar de esta formula es ver lo que sucede con los flujos intermedios de caja. Si volvemos al ejemplo anterior, tendremos, efectuando unas transformaciones elementales, que también la podemos escribir como:
-100 + (8* (1+K)4 (1+K) + 8*(1+K)4 /(1+K)2 + 8* (1+K)4/(1+K)3 + 108)/(1+K)4 = 0
Que indica que los flujos intermedios positivos se reinvierten precisamente a la tasa K, lo cual evidentemente no siempre será posible en los mercados financieros.
Este último aspecto es evidentemente un fallo del TIR, pero no impide que su utilización sea profusa en el campo del análisis financiero mundial.
La última pregunta que sugiera la aplicación del TIR para establecer la rentabilidad dinámica de una promoción inmobiliaria es cual es el valor de TIR que hace que razonablemente podamos aceptar o no aceptar la promoción inmobiliaria cuya viabilidad estamos estudiando.
La respuesta es sencilla: Un proyecto de inversión será aceptable si su TIR es mayor o igual que el coste de capital, y en caso contrario será rechazable
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