Rentabilidad del Alquiler. Sensibilidad ante Variaciones

  Por


Para el calculo de una promoción inmobiliria en alquiler, como se ha relacionado en
publicaciones anteriores, en la obtencion del TIR y la rentabilidad y, a efectos de poder determinar los
flujos de caja esperados en la fase de explotación, hay que partir  de una serie de supuestos, como los
siguientes:
a)                 
Hasta
que periodo final se extiende el análisis
b)                 
Cuál
es el valor residual del edificio en dicho periodo final.
c)                  
Que
IPC vamos a suponer para el periodo de cálculo.
d)                 
El
porcentaje de ocupación medio del edificio en el periodo

Es interesante tener una
aproximación de cómo influyen estos parámetros de elección subjetiva en el
cálculo

A)     SENSIBILIDAD DEL TIR DE UNA PROMOCION
INMOBILIARIA EN ALQUILER FRENTE AL PLAZO DE CÁLCULO

Tomamos un ejemplo, a efectos de
poder estimar esas variaciones.
Una promoción de viviendas en alquiler suponiendo que el coste del
edificio ha supuesto
  • una inversión total de 2.880 U.M.
    (unidades monetarias; Miles de €, por ejemplo)
  • desembolsado 880 en el primer año
  • 2.000, el resto en el segundo año
Al TERCER AÑO ha comenzado la explotación del negocio obteniendo
  • una renta neta de 12 U.M. al mes
  • con ocupación total del edificio desde el
    primer día, que se mantiene igual durante todo el periodo de cálculo,
  • suponiendo además que no existe
    inflación.

Vamos a comparar el TIR que se obtiene suponiendo que la explotación se
mantiene en las mismas condiciones por un plazo de 5 años, 10 años, 15 años y
20 años.
Respecto al valor residual del
edificio suponemos que, en todos esos plazos, se mantiene constante e igual al
valor inicial invertido en su construcción (incluido el solar), con el objeto
de que este valor no nos incluya en los resultados obtenidos.
Con estas hipótesis podemos
realizar la siguiente tabla, de fácil comprobación utilizando Excel o aplicando
el programa informático Gestinmo en su modulo de alquiler:
AÑOS DEL ESTUDIO
TIR (%)
5
4,01
10
4,48
15
4,65
20
4,75
En la tabla se puede observar
como conforme se aumenta
el plazo del estudio disminuyen sensiblemente las diferencias entre dos plazos
consecutivos. Por ejemplo la diferencia del TIR entre la elección de
10 y 5 años es del 11,7 %, mientras que la diferencia entre 20 y 15 años es
solo del 2 %..

B)       SENSIBILIDAD
DEL TIR DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA EN ALQUILER FRENTE AL VALOR RESIDUAL DEL
EDIFICIO

Siguiendo con la exposición, consideremos
nuevamente el ejemplo numérico ANTERIOR
Vamos a comparar el TIR que se obtiene suponiendo que la explotación se mantiene
en las mismas condiciones por un plazo de 5 años, 10 años, 15 años y 20 años Y
VARIANDO SU VALOR RESIDUAL.
Respecto al valor residual que es
el parámetro que deseamos estudiar su sensibilidad, modifiquémoslo,
considerando las siguientes hipótesis de calculo: igual a la inversión inicial,
, un 1,04 veces mas de incremento, 1,74 veces su valor inicial, y, por ultimo
2,08 veces mas, hipótesis que responden a unos incrementos anual constante de precio de venta de las viviendas de: 0
%, 0,83 % anual, 14,72 % y el 16,67 % 
Con estas hipótesis podemos
realizar la siguiente tabla:
AÑOS DEL ESTUDIO
Valor Residual
TIR %
5
2.880
4,01
3.000
4,60
5.000
12,43
6.000
15,42
10
2.880
4,48
3.000
4.77
5.000
8,61
6.000
10,08
15
2.880
4,65
3.000
4,83
5.000
7.19
6.000
8,10
20
2.880
4,75
3.000
4,86
5.000
6,45
6.000
7,08
En la tabla se puede observar
como conforme se aumenta
el valor residual el TIR aumenta con independencia del plazo del estudio.
También puede observarse que las promociones inmobiliarias en alquiler
son muy rentables cuando estamos en un periodo de boom inmobiliario donde
la subida de precios de venta de la vivienda alcanza tasas anuales constantes
muy significativas, del orden de dos dígitos, como ha sucedido en el último
periodo de 1997-2007 en España. Pero que en
periodos de estancamiento de los precios de venta de las viviendas la
rentabilidad de las promociones en alquiler se hace mucho menor, dada la
influencia significativa que tiene en el cálculo el valor residual.

C)  SENSIBILIDAD DEL TIR DE UNA
PROMOCIÓN INMOBILIARIA EN ALQUILER FRENTE AL IPC

Vamos a ver ahora el efecto de la inflación en las rentas
netas previstas, Para ello haremos tres supuestos: sin IPC, con un IPC anual
del 1 % y con un IPC anual del 2 %.
Hay que tener en cuenta que el IPC, lógicamente afecta a todos los
componentes de la cuenta de resultados, es decir a los ingresos, paro también a
los gastos y, que este efecto no tiene porque ser de la misma cuantía. Para
simplificar aplicamos el mismo coeficiente a la renta neta.
Con esta hipótesis podemos
confeccionar la siguiente tabla de resultados:
AÑOS DEL ESTUDIO
IPC = 0
IPC = 1 %
IPC = 2 %
5
4,01
4,09
4,17
10
4,48
4,66
4,87
15
4,65
4,95
5,27
20
4,75
5,03
5,45
Y, como puede observarse por los
resultados de la tabla, el
IPC en las rentas netas tiene un efecto sobre el TIR que es superior al
incremento de rentas considerado.

Mas artículos sobre este tema y otros relacionados con la
actividad inmobiliaria y promotora en https://prayde.com/empresa/

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