El cálculo de un desarrollo urbanístico está perfectamente regulado por la Ley.
Concretamente en la Ley del Suelo y Urbanismo del País Vasco a cuya legislación nos hemos referido en
anteriores publicaciones, por ser una de las ultimas y, por tanto, estar
marcando tendencia
Concretamente en la Ley del Suelo y Urbanismo del País Vasco a cuya legislación nos hemos referido en
anteriores publicaciones, por ser una de las ultimas y, por tanto, estar
marcando tendencia
OBTENCION DE LOS
DATOS NECESARIOS
DATOS NECESARIOS
Vamos a seguir los siguientes pasos:
1º) Calculo de
la edificabilidad máxima
y aplicación de los estándares urbanísticos de cesión
de terrenos para dotaciones publicas y alojamientos, así como del espacio
disponible para edificar.
de terrenos para dotaciones publicas y alojamientos, así como del espacio
disponible para edificar.
a)
Edificabilidad
Edificabilidad
Según lo dispuesto en el Artículo 77
de la Ley 2/2006
la edificabilidad máxima será:
de la Ley 2/2006
la edificabilidad máxima será:
E = (85.000 – 5.000) s 1,3 = 104.000 m2 construidos
de techo edificable, que por tanto se desglosa en:
de techo edificable, que por tanto se desglosa en:
–
Uso residencial …….. 94.000 m2 c
Uso residencial …….. 94.000 m2 c
–
Uso terciario ……… 10.000 m2 c
Uso terciario ……… 10.000 m2 c
b)
Dotaciones
Dotaciones
Para calcular la reserva mínima de
Terrenos aplicaremos los estándares urbanísticos de los artículos 78, 79 y 83
de la Ley 2/2006:
Terrenos aplicaremos los estándares urbanísticos de los artículos 78, 79 y 83
de la Ley 2/2006:
–
Red
de Sistemas locales:
Red
de Sistemas locales:
–
Espacios libres 10 m2/25 m2 c = 41.600
m2 terreno
Espacios libres 10 m2/25 m2 c = 41.600
m2 terreno
–
15
% s/80.000 = 12.000 m2 terreno
15
% s/80.000 = 12.000 m2 terreno
–
Aparcamientos:
Aparcamientos:
–
0,35 m2 t/25 m2 t = 1.456 m2 terreno
0,35 m2 t/25 m2 t = 1.456 m2 terreno
–
Equipamientos privados:
Equipamientos privados:
–
1,00 m2 t/25 m2 t = 4.160 m2 terreno que se incluyen en los
terrenos destinados al uso terciario,
1,00 m2 t/25 m2 t = 4.160 m2 terreno que se incluyen en los
terrenos destinados al uso terciario,
Nos faltaría dimensionar los viales y
la con el carril bici y la red peatonal, que lógicamente son datos que dependen
de la configuración física de la superficie de la actuación y de la normativa
municipal sobre el dimensionamiento de estos espacios (numero de carriles,
dimensión de la mediana, aceras, etc.)
la con el carril bici y la red peatonal, que lógicamente son datos que dependen
de la configuración física de la superficie de la actuación y de la normativa
municipal sobre el dimensionamiento de estos espacios (numero de carriles,
dimensión de la mediana, aceras, etc.)
c)
Parcelas Netas Edificables y
altura máxima de la edificación
Parcelas Netas Edificables y
altura máxima de la edificación
Por simple resta de la superficie de
la actuación y de la reserva de terrenos para dotaciones nos quedaría,
incluyendo la red de viales completa:
la actuación y de la reserva de terrenos para dotaciones nos quedaría,
incluyendo la red de viales completa:
SE = 85.000 – 5.000 – 41.600 – 1.456 =
36.944 m2 de terreno
36.944 m2 de terreno
Si suponemos que el uso terciario se
ubica en las plantas bajas de los edificios de viviendas y que, según la
ordenanza municipal, la ocupación máxima de la edificación en la parcela es del
40 %, se necesitan:
ubica en las plantas bajas de los edificios de viviendas y que, según la
ordenanza municipal, la ocupación máxima de la edificación en la parcela es del
40 %, se necesitan:
N = 104.000/0,4 x 36.944 = 7,02
alturas
alturas
Así pues las edificaciones será de PB + 6 alturas de pisos.
2º) Reserva de
Vivienda Publica
y Desglose de
edificabilidad urbanística
edificabilidad urbanística
Aplicando lo dispuesto en el artículo 80 de la Ley 2/2006, la reserva mínima
de VPO – RG será del 55 % de la edificabilidad de uso residencial, es decir:
0,55 x 94.000 = 51.700 m2
c de VPO-RG y el resto hasta cubrir el 75 % de vivienda tasada municipal al 50
% cada tipo. Es decir 9.400
m2 c para VTMRE y 9.400 m2 c para
VTMRG.
de VPO – RG será del 55 % de la edificabilidad de uso residencial, es decir:
0,55 x 94.000 = 51.700 m2
c de VPO-RG y el resto hasta cubrir el 75 % de vivienda tasada municipal al 50
% cada tipo. Es decir 9.400
m2 c para VTMRE y 9.400 m2 c para
VTMRG.
Así pues el desglose de edificabilidad del sector será el
siguiente:
siguiente:
–
VPO-RG ………… 51.700 m2 c
VPO-RG ………… 51.700 m2 c
–
VTMRE …………. 9.400 m2 c
VTMRE …………. 9.400 m2 c
–
VTMRG …………. 9.400 m2 c
VTMRG …………. 9.400 m2 c
–
VL ……………….. 23.500 m2 c
VL ……………….. 23.500 m2 c
–
TER ……………… 10.000 m2 c
TER ……………… 10.000 m2 c
–
——————————————
——————————————
–
TOTAL 104.000 m2 c
TOTAL 104.000 m2 c
3º) Cálculo de
los coeficientes de ponderación
Vamos a utilizar una relación m2 útil/m2 construido =
0,72 para las VPO y VT
0,72 para las VPO y VT
4º) Calculo de
la edificabilidad ponderada
|
TIPOS
|
Nº. Unid
|
S. Útil
|
S. Constr
|
Edificabilidad
|
|
VPO-RG
|
496
|
75
|
104
|
51.700
|
|
VTME
|
90
|
75
|
104
|
9.400
|
|
VTMG
|
90
|
75
|
104
|
9.400
|
|
VL
|
196
|
(1)
|
119,9
|
23,500
|
|
TER,
|
|
|
|
10.000
|
|
TOTAL
|
872
|
|
|
104.000
|
(1) No se contabilizan en esta tabla las superficies
útiles de VL y TER. Ya que su superficie es el real mientras que la superficie
útil de la vivienda protegida se computa de distinta forma (por ejemplo no
incluyen la superficie útil de las zonas comunes como portal y escalera, como
ya sabemos).
útiles de VL y TER. Ya que su superficie es el real mientras que la superficie
útil de la vivienda protegida se computa de distinta forma (por ejemplo no
incluyen la superficie útil de las zonas comunes como portal y escalera, como
ya sabemos).